土地の査定額と公示価格にはなぜ違いがあるんでしょうか?

土地の価格には、公示価格と呼ばれるものがあります。

国が「この土地の価格は〇〇〇〇万円です」と決めた価格です。

 

であれば、土地を売るときにもそれと同じぐらいの価格になりそうなものです。

でも、不動産会社による土地の査定額は公示価格とかなり違う場合があります。

 

それはなぜなんでしょうか?

 

公示価格は1月1日時点のものです

公示価格というのは1月1日時点の土地の価格です。

それが3月から4月頃に国土交通省から発表されます。

 

銀座の土地の公示価格がニュースになったりするのもその頃です。

銀座の山野楽器前の土地が平米あたり5550万円とかですね。

 

平均的な宅地サイズである100平米にすると55億円するということですね。

べらぼうに高いです。

 

でも、この価格というのは1月1日時点でのものなんですね。

なので、場合によっては4月に発表するころには変化している可能性もあります。

 

実際の土地の価格はリアルタイムに変わります

土地の価格というのはリアルタイムに変わります。

土地の価格というのは売買が成立することで決まります。

 

3000万円で購入した土地を、「3200万円で欲しい」という人がいれば、土地の価格は上がります。

その反対に、3200万円で購入した土地であっても、その土地を欲しい人が1人しかいなくて、その人が「2800万円じゃないと買わないよ」という場合には、土地の価格は下がります。

 

リアルタイムをとらえるのが査定額です

土地の価格はリアルタイムに変化しています。

そのリアルタイムをとらえるのが査定額なんです。

 

「今、この土地を売り出したら実際にいくらで売れるのか?」というのが査定額です。

 

わざと査定額を上げるという不動産会社も少なくないですけどね。

 

でも、基本的には「今いくらで売れるのか?」というのが査定額です。

なので、査定額は公示価格と大きく違うという場合があります。

 

なぜ、土地の価格は変わるのか?

ちなみに、なぜ、土地の価格は変わるんでしょうか?

 

1年単位でも変わりますし、10年単位でも変わります。

特に東京の土地の価格は高度成長期から右肩上がりに上がり続けてきています。

 

銀座の山野楽器前の土地は平米5550万円にもなってしまいました。

 

それは、その土地を欲しがる人が多いからです。

 

土地の価格というのは、欲しがる人が増えれば増えるほどに上がります。

その反対に、欲しがる人がいなければ下がります。

 

なので、銀座の土地を欲しがる人が増えるのであれば、山野楽器前の土地はさらに値上がることになります。

 

ブランド力が上がった時に、土地の価格は上がります

もうちょっと具体的に言えば、ブランド力が上がった時に、土地の価格というのは上がります。

 

銀座というのは有名ブランドや有名デパートが建ち並んでいます。

エルメス、ユニクロ、H&M、アップル、銀座和光、銀座SIX、などなど。

 

ブランド力のある高級品が欲しいなら銀座に行くのがいいというイメージがあります。

 

まあ、ユニクロはちょっと違いますが。

 

でも、そういったイメージが欲しいからユニクロは銀座に出店しているとも言えるんです。

銀座にユニクロができたことで、ユニクロのイメージは変わったのではないかと思います。

 

そういった効果が銀座にはあります。

銀座の土地が値上がりしつづける理由です。

 

再開発地域は価格が急騰しやすいです

再開発地域というのは土地の価格が急騰しやすいです。

 

例えば、六本木ヒルズ。

六本木ヒルズができたことで、六本木ヒルズが建っている土地はもちろん、その周辺の土地の価格も上がったのではないかと思います。

 

ブランド力が上がったからですね。

 

郊外であっても、三井などがマンションやショッピングモールを開発することがありますよね。

そういった地域も土地の価格が上がりやすくなります。

 

いままで何もなかった地域に、突如としてショッピングモールができるんです。

土地の価値は上がって当然です。

 

そういった時にも、土地の査定額と公示価格に大きな違いが生まれることがあります。

 

まとめ

というわけで、土地の査定額と公示価格にはなぜ違いがあるのかというお話をしました。

 

公示価格というのは1月1日時点での価格です。

 

一方、土地の価格というのはリアルタイムに変わります。

そんなリアルタイムをとらえるのが査定額です。

 

なので、査定額と公示価格は違いがあることがあるんですね。

 

ちなみに、なぜ、土地の価格というのは変わるんでしょうか?

 

その土地を欲しがる人が増えるからです。

もしくは、減るからです。

 

銀座のようにブランド力のある土地は欲しがる人が多いです。

そして、さらにブランド力が上がるという構図があります。

 

また、地方であっても、ショッピングモールなどができると、その周辺の土地の価格が上がることが多いです。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。