公示価格と実勢価格が大きく違うということはあるんでしょうか?

国が決めた土地価格の基準が公示価格です。

 

例えば、銀座の山野楽器前の土地は平米あたり5550万円とかですね。

日本で1番価格が高い土地です。

 

国が決めています。

 

そんな公示価格と、実際の売買価格である実勢価格というのは大きく違うということはあるんでしょうか?

 

大きく違うこともあります

公示価格と実勢価格は大きく違うこともあります。

 

例えば、公示価格では平米5550万円でも、実勢価格は平米7000万円になることだってあります。

べらぼうに高いですが、あり得なくはないんです。

 

欲しい人が多ければ実勢価格は上がります

その土地を欲しいという人が多ければ多いほどに、実勢価格というのは上がります。

 

それは土地に限りません。

オークションを見ていれば分かるのではないでしょうか?

 

どうしてもそれが欲しいという人が2人以上いれば、入札価格はどんどんと高くなっていきます。

気がついたら信じられないぐらい高い値段になっていたということもあります。

 

銀座の土地を欲しがる人は多い?

銀座の土地というのはちょっと特別です。

 

超有名ブランドが建ち並んでいます。

超高級デパートも建ち並んでいます。

 

銀座和光やアップル、日産ビル、ユニクロ、H&M、最近では銀座SIXもできましたね。

銀座通りは休日は歩行者天国になりますし、人通りも多いです。

 

ある程度規模も大きくなってきて、ブランド力を上げたいと思う企業は銀座の土地を欲しがります。

 

ユニクロだって、昔は郊外にばかりお店を出店していました。

でも、ブランド力を上げるために銀座にビルを建ててしまいました。

 

でも、銀座の土地というのは限られています。

そして、それほど頻繁には売りに出されることがありません。

 

なので、売りに出るとべらぼうな価格で売買されることがあるんですね。

 

公示価格というのはそういった可能性も考慮されて不動産鑑定士によって決められているのですが、それでもやっぱり公示価格と実勢価格が大きく違ってしまうという可能性がでてきます。

 

砂漠では100円の水が1000円で売れます

ちょっと脇道に逸れますが、砂漠では100円の水が1000円で売れるという話を聞いたことはありませんか?

たしか、そんなタイトルの本も出版されていたと思います。

 

砂漠には基本的には水がありません。

喉が乾いたら我慢するしかありません。

 

そんなところで、100円のエビアンのペットボトルを差し出したらどうなるでしょうか?

1000円どころか1万円をだしてでも買いたいという人は少なくないはずです。

 

本来の「価値」と実際に売れる「価格」は違うということ

本来の「価値」と実際に売れる「価格」というのは違うということなんです。

 

エビアンのペットボトルはコンビニにいけば100円ぐらいで買えてしまいますよね。

まあ、本来のエビアンの価値というのはもっと低いはずです。

 

でも、私達はコンビニで手軽買えるという利便性に価値をみいだして、100円というお金を払います。

 

砂漠の場合には、そこに希少性が加わります。

砂漠にコンビニはないですし、目の前のエビアンのペットボトルを逃してしまうと脱水症状になって死んでしまうかもしれません。

 

そうなると、コンビニで100円で買えるエビアンのペットボトルであっても、1万円をだしても良いと考えるわけです。

場合によってはもっとだしてもいいと考えるかもしれません。

 

公示価格と実勢価格ってこの関係に似ています。

 

銀座の山野楽器前の土地が平米5550万円の価値であっても、それがものすごく希少なものであれば、平米7000万円だしてもいいと考える人もいるということです。

 

ただ、郊外では公示価格と実勢価格は近い傾向があります

ただ、郊外では公示価格と実勢価格は近い傾向があります。

 

郊外は都心に比べて土地が広いです。

「この土地でなければいけない」という希少性はあまりありません。

 

なので、本来の価値である公示価格に近い価格で売買されることになります。

 

場合によっては実勢価格の方が安いということもあります。

 

今の日本は人口が減少してきています。

都心部に近いエリアでも土地が余りつつあるんですね。

 

であれば、郊外に土地を買うよりも、都心に近いエリアに土地を買ったほうがいいと考える人も増えますよね。

結果として、郊外の土地を欲しがる人は少なくなり、実勢価格が下がるということがおこります。

 

まとめ

というわけで、公示価格と実勢価格が大きく違うということはあるのかというお話をしました。

 

あります。

欲しい人が多ければ多いほどに実勢価格というのは上がります。

 

銀座の土地がべらぼうに高いのは、欲しい人が多いからです。

「いくらだしてもいいから銀座に土地が欲しい」と考える企業があれば、銀座の土地は値上がりすることになります。

 

砂漠で100円の水が1000円で売れるのと似ています。

そこに希少性がある場合、本来の価値以上の価格で売買されることがあるということですね。

 

ただ、郊外では公示価格と実勢価格は近い傾向があります。

希少性があまり無い場合には、本来の価値と売買される価格は近くなります。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

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