家の売却で損をしないために知っておきたいこと

あなたは家の売却に慣れていますか?

戸建て・マンション(以下、家)の売却に慣れているという人は少ないでしょう。ほとんどの人にとって、家の売却というのは一生に1度あるかないかのイベントです。いざ、家を売りたいとなったときにはどうしていいのかわからないという人がほとんどです。

なにも知らないばかりに家の売却で損をしてしまうという人も少なくありません。

これから、家を売却する前に知っておくべき知識についてお話します。長くなりますが、「家の売却で損をしたくない」「なるべく高く家を売りたい」「不動産会社に騙されたくない」「家の売却を有利にすすめたい」そう思うのならぜひ最後まで読んでみてください。

なにから始めればいいんでしょうか?

家を売却するには一体何から始めればいいんでしょうか?

知識がないまま不動産会社には行かないこと

まずは、知識をつけることです。知識がない状態で不動産会社には行かないでください。

もしかしたら、不動産会社の営業マンや担当者に家の売却についての知識を教えてもらおうと思っていませんか?

「知識がないからこそプロの不動産会社に家の売却を頼むんじゃないか」

そう思うかもしれません。

たしかにそうなのですが、いきなり不動産会社には行かないでください。

損をしてしまう可能性があります

知識がない状態で不動産会社に行ってしまうと、あなたは家の売却で損をする可能性が高くなってしまいます。

実際、家の売却で損をしてしまう人は少なくありません。

たとえば、こんな事例があります。

「この家なら2600万円で売却できるはずです」

Aさんは不動産会社の担当者にそう言われ、その不動産会社と専任媒介契約をむすびました。ですが、家を売り出しても2ヶ月ほど内覧者もあらわれません。そうすると、担当者はこう言い出しました。

「このところ相場が下がってきているので値下げをしないと売却は難しいかもしれません」

話が違うじゃないかと思いながらも、しぶしぶ、Aさんは2300万円に値下げをしました。それでも内覧者があらわれません。そうすると、担当者はまたまたこう言い出しました。

「2000万円なら買いたいという人がいるのですがどうでしょうか?」

そんなに安くなってしまうのかと思いながらも、なかなか内覧者すらあらわれなかったことの焦りから、Aさんは2000万円で家を売却することにしました。

この事例。

もしかしたらAさんは2600万円で家を売却できたかもしれないんです。

ですが、600万円の損をしてしまうことになりました。家を売却するための知識が足りないとこういったことも起こりかねません。

ぜひ、不動産会社に足を運ぶ前に、家を売却するための知識を身につけてください。

家を売却するときの流れは?

  1. 家を売却するための知識を身につける
  2. 不動産会社を探す
  3. 不動産会社と仲介契約をむすぶ
  4. 内覧希望者に家を案内する
  5. 購入希望の申込みがある
  6. 買主と売買契約をむすぶ
  7. 決済と家の引渡し

家の売却は上記のような流れになっています。

簡単にお話していきます。

1、家を売却するための知識を身につける

家を売却するための知識を身につけます。

知識というと「宅建の資格をとるための知識?」と思うかもしれませんが違います。ここで言う知識というのは、言葉は良くないですが不動産会社に騙されないための知識とも言えます。

2、不動産会社を探す

不動産会社を探します。

世の中にはたくさんの不動産会社があります。どの不動産会社がいいのか選ぶのは難しいです。家の売却における最初の難関と言ってもいいでしょう。

3、不動産会社と仲介契約をむすぶ

不動産会社と仲介契約をむすびます。

仲介契約をむすぶと、不動産会社は買主をみつけるための営業活動を開始します。チラシを配ったり、不動産ポータルサイトに広告を掲載したりします。

4、内覧希望者に家を案内する

不動産会社の営業活動によって内覧希望者があらわれます。

内覧希望者があらわれたら、あなたは家を案内することになります。あなたの家を気に入ってくれるかどうかの大事なステップでもあります。

5、購入希望の申込みがある

あなたの家を気に入った人から購入したいという申込があります。

売出価格よりも低い価格で購入申込みがされることも多いです。価格の交渉がはじまるのはこのステップです。家が売れるかどうかはこの時点ではまだ五分五分です。

6、買主と売買契約をむすぶ

買主と売買契約をむすびます。

売買契約書を作成します。ここまでくれば、あなたの家は売れたと考えてもいいでしょう。売買契約をむすぶときに買主から手付金を得ることもできます。ただし、売買契約が解約される可能性もなくはありません。

7、決済と家の引渡し

家の売買代金の決済と、家の引渡しをおこないます。

事務的なことは不動産会社でサポートしてくれます。あなたがするべきことは、家の引渡しまでに無事に引越しを完了させることと、家をキレイに掃除しておくことです。これで家の売却は完了です。

大事なのは「不動産会社の選び方」と「仲介契約のむすび方」です

家が売却されるまでの大まかな流れをお話しました。

特に大事なのは、「不動産会社の選び方」と「仲介契約のむすび方」です。

ここさえ間違えなければ家の売却であなたが損をする可能性はグッと下がります。

住宅ローン返済中でも家は売れる?

住宅ローンの返済中でも家は売れるんでしょうか?

家を売却したいと思ったとき、ほとんどの人は住宅ローンを返済している最中です。特に、新しい家に住み替えたいという理由で家を売却するときにはなおさらです。ローンを完済した状態で家を売却できる人はそれほどには多くありません。相続の問題で家を売却したいという人ぐらいでしょうか。

もちろん、ローンがない状態のほうが家を売りやすいのはたしかですが、ローンを返済中でも家を売ることは可能です。

ローンを一括返済できるなら売れます

ローン返済中で家を売るには条件があります。

ローンを一括返済する必要があります。抵当権を抹消するためです。

住宅ローンを組むと、金融機関はあなたの家の抵当権をもちます。抵当権というのは、なにかしらの理由であなたが住宅ローンを支払えなくなったときに、あなたの家を自由に売却して資金を回収することができる権利です。

家を担保に住宅ローンを借りているとも言えます。

つまり、ローン返済中はあなたの家の所有権はまだ金融機関にあるということです。抵当権をもっている金融機関があなたの家の実質的な所有者なんです。

あなたが家を売却する場合には、抵当権を抹消する必要があります。抹消の条件が、住宅ローンを一括返済することです。

問題になるのは、家の売却価格よりもローン残高のほうが高くなってしまう場合です。

たとえば、ローン残高が1500万円で、家が1200万円でしか売却できなかった場合、残りの300万円はあなたの貯金から用意しなければいけません。

もしくは、月々のローン返済額は増えてしまいますが、住み替えローンを組んで残りの300万円を支払うという選択肢もあります。

仲介と買取はどっちがいい?

家を売却するときは不動産会社に「仲介」してもらうのが一般的ですが、不動産会社や建設会社などに直接「買取」してもらうという方法もあります。

仲介と買取はどっちのほうがいいんでしょうか?

仲介で家を売ったほうがお得です

断然、仲介で家を売ったほうがお得です。

なにか特別な理由でもないかぎり買取という方法を選ぶ必要はありません。仲介で家を売ったほうがいいです。

というのも、買取の場合は相場の7割ほどの価格になってしまうからです。

たとえば、相場では3000万円の家を買取してもらうとなると、2100万円ほどで買取されることになります。900万円ほどあなたは損をすることになります。

なぜ、買取の場合は価格が安くなってしまうのかというと、買取業者はあなたの家を買取したあとにまた売却するからです。いってみればあなたの家を転売する目的で買取をおこなうわけです。相場よりも安い価格で買取をおこなわなければ利益をだすことが難しくなります。

一方、仲介であれば相場並みに家を売ることができます。

相場が3000万円であれば、相場並みの3000万円で家を売却できる可能性は高いです。

ただし、不動産会社によっては、相場よりも安い価格であなたに家を売却させようとしてくることがあります。買取のように7割ほどまで安くなることはまれですが、8割や9割になってしまうことはあります。

だからこそ、不動産会社の選び方と仲介契約のむすび方は大事になってくるんです。

どうしても早く家を売却したいときは買取もあり

家の買取はあまりオススメしませんが、どうしても家を早く売却したいという場合は別です。

買取の1番大きなメリットは、すぐに家を売却することができるというところにあります。まとまったお金がすぐに必要だという場合には、相場の7割ほどの価格であっても売却したいという人は少なくありません。

また、仲介手数料が不要というのも地味なポイントです。

3000万円で家の売買が成立した場合には、仲介手数料として3%+6万円に消費税がかかります。消費税が8%だとすると103万6800円の仲介手数料がかかります。

買取の場合は、その仲介手数料が不要です。

築年数が古い場合にはリフォームしてからのほうがいい?

築年数が20年以上30年以上と古い場合には、家をリフォームしてから売却した方がいいのか悩むかもしれません。どうなんでしょうか?

古いだけならリフォームしなくてもOKです

ただ、家が古いというだけであればリフォームはしなくてもOKです。

むしろ、リフォームしないほうがいい場合もあります。

最近は日本でも中古住宅が注目されはじめています。新築で家を購入するよりも手頃感があるというのもそうですが、中古住宅を購入してリノベーションをしたいという人が増えているからです。

リノベーションというのは、家の構造体はそのままに、内装だけ自分の好きなようにリフォームすることをいいます。自宅をカフェやデザインオフィスのようにリノベーションする人もいます。

リノベーションを好む人にとっては、中古住宅がリフォームされているかどうかは問題になりません。どちらにしても自分でリフォームをおこなうつもりだからです。構造に問題がないことは重要ですが、内装のキレイさよりも価格が安いことが求められる傾向があります。

リフォームしたほうがいいのは不具合や欠陥があるとき

築年数が古い場合でリフォームしたほうがいいのは家に不具合や欠陥があるときです。

たとえば、家の構造体である柱や梁、水回りの配管などです。排水管から水がもれていたり、柱がちょっと傾いていたり、基礎の土台にシロアリが発生していたりする場合です。

家の寿命にかかわる不具合や欠陥がある場合にはリフォームしたほうがいいと言えます。

不動産会社はどうやって探す?

  1. 最寄りの駅前で不動産会社を探す
  2. 名前を知っている不動産会社をリストアップする
  3. 一括査定サービスを利用する

いよいよ、不動産会社の探し方についてお話していきます。

不動産会社の探し方は上記の3つです。

詳しくお話していきます。

1、最寄りの駅前で不動産会社を探す

まず最初は、最寄りの駅前で不動産会社を探してみます。駅前に限らずにあなたの家の近くの不動産会社です。

家を売却しようと思い始めると自然と不動産屋に気がつきやすくなったりします。「あ、こんなところにも不動産屋があったんだ」と思うことも増えるはずです。すでに、あなたもいくつかの不動産会社に目をつけているかもしれません。

最寄りの不動産会社のいいところは、あなたが住んでいる地域に詳しい可能性があるというところです。地域密着型の不動産会社をみつけることができます。

もちろん、全国展開している大手の不動産会社も出店しているかもしれませんが、個人経営の不動産会社もみつけることができるはずです。

実は、近所の人があなたの家を購入する可能性というのは意外に高かったりします。

たとえば、二世帯住宅にはしたくないけれども、親の近くには住みたいという場合。親の近くに売り物件がでていたら購入する可能性があります。あなたの近所でも親と子が近くに住んでいるということはありませんか?

地域密着型の不動産会社の場合は、地域のそういった事情に詳しい可能性があります。あなたの近くで家を探している人がいるかもしれません。

2、名前を知っている不動産会社をリストアップする

名前を知っている不動産会社をリストアップします。

あなたが名前を知っている不動産会社はどれくらいありますか?

たとえば、財閥系。三井、三菱、住友の名前がつく不動産会社はテレビCMもよく放映されているので名前を知っているのではないでしょうか。

銀行や証券や電鉄系の不動産会社もあります。野村、みずほ、東急、小田急、京王などです。

あなたが名前を知っているということは、それだけ有名な不動産会社ということでもあります。いわゆる大手の不動産会社だということです。

大手の不動産会社の強みは、有名ゆえにお客が集まりやすいというところにあります。

家を買いたいと思ったときに、とりあえず大手の不動産会社に行って相談するという人も多いのではないでしょうか。

「この地域で家を探しているんですけどいい物件はないでしょうか?」

大手の不動産会社ではこういった家を買いたい人をリスト化しています。あなたの家を購入してくれそうな人がそのリストの中にいるのであれば、あなたの家はすぐに売れるかもしれません。

3、一括査定サービスを利用する

自分で不動産会社を探すのは基本ですが、一括査定サービスを利用するのも重要です。

自分で探すと、どうしてもピックアップする不動産会社が偏ってしまうことがあります。もしくは、見つけることができない不動産会社もでてきます。

一括査定サービスを利用すれば、あなたの家を売却するのに最適ないくつかの不動産会社がピックアップされます。自分で探したときには見つけられなかった不動産会社もそこに含まれているかもしれません。

一括査定サービスというと、複数の不動産会社への査定依頼を代行してくれるだけのサービスだと思うかもしれませんが、実際のところは、あなたが見つけることができない不動産会社を発見できる可能性があるというところに価値があります。

世の中にはたくさんの不動産会社があります。

一括査定サービスでは1000社以上の不動産会社の中から、あなたの家を売却するのに最適な不動産会社をピックアップしてくれます。

自分で不動産会社を探すだけではなく、必ず一括査定サービスも利用するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定してもらうことが大事です

不動産会社に家の査定をお願いするときは、複数の不動産会社にお願いすることがとても重要です。

間違っても「この一社にすべてを任せよう」というつもりで不動産会社には行かないほうがいいです。

というのも、家の査定額というのは不動産会社によってバラつきがあるからです。

A社では3000万の査定額だったけれども、B社では2500万円だったということもよくあります。はたまたC社では3200万円の査定かもしれません。

もし、B社にしか査定をお願いしなかったのであれば「2500万円か〜、まあそんなものかな」と納得してしまう可能性もあります。もしかしたらC社で3200万円で売却できる可能性もあるのにです。

もちろん、C社はわざと相場よりも高めの査定をしている可能性もあります。売主は査定額が高いところと仲介契約をむすぶ傾向があるからです。値引きすることを前提に3200万円の査定額をだしてきているのかもしれません。

そんなときは査定額の根拠を不動産会社の担当者に聞いてみればいいんです。納得のいく答えが得られるのであれば、その価格で売れる可能性は十分にあります。

そんなわけで、不動産会社に査定をお願いするときは必ず複数社にお願いしたほうがいいです。一括査定サービスは複数の不動産会社に査定をお願いするときに便利なので上手く活用してください。

一括査定サービスはどこがいいでしょうか?

  • イエイ
  • スマイスター
  • HOME4U
  • すまいValue
  • リガイド
  • スモーラ
  • イエウール
  • タウンライフ
  • ホームズ
  • HowMaスマート不動産売却

一括査定サービスは上記のようにいろいろとあります。

上手く活用するにしても一体どこの一括査定サービスを利用するのがいいんでしょうか?

「イエイ」が一押し

イエイが一押しです。

イエイの良いところは、優良な不動産会社をきちんと選んでいるという点です。

イエイに登録されている不動産会社の数は約1000社ほどになっています。他のサービスの場合は1400社とか1600社というところもあります。イエイは登録されている不動産会社の数が少ないようにも感じます。

それには理由があります。

イエイは悪質な行為をおこなう不動産会社の登録を解除してしまうんです。結果として、他のサービスに比べると登録されている不動産会社の数が少なくなっています。それでも約1000社ほどはありますが。

でも、どうやって悪質な行為をおこなっているのかをイエイは知るんでしょうか?

イエイは、アフターフォローをとても重要視しています。

他のサービスでは、あなたに複数の不動産会社を紹介してそれで終わりというところが多いのですが、イエイは違います。不動産会社を紹介した後のアフターフォローに力をいれています。

一括査定の後に、利用者にアフターフォローの連絡をいれているんです。

信頼できる不動産会社はみつかったのかどうか?失礼な対応をとる不動産会社はなかったかどうか?失礼どころか、悪質な行為をおこなう不動産会社はなかったかどうか?しつこく営業をかけてくる不動産会社はないかどうか?などなどのヒアリングをおこなっています。

悪質な行為をおこなう不動産会社はこのヒアリングによってわかってしまうんです。

家の売却を上手におこなうためには、不動産会社の選び方が大事だと言いました。

イエイを利用すれば、悪質な行為をおこなう可能性の少ない、優良な不動産会社の中から不動産会社を選ぶことができるようになります。

しつこい営業があった場合にはイエイがお断り代行してくれます

一括査定サービスを利用するときに思うこと。

それは「しつこく営業されたらどうしよう?」ということなんじゃないでしょうか?

たしかにそういう傾向はあります。

イエイでは、しつこい営業に対してのサポートも用意しています。お断り代行サービスというものをおこなっています。「断っても断ってもA社の営業がしつこいのですが。。」とイエイに連絡すれば、イエイがあなたに代わってA社にお断りをいれてくれます。

悪質な不動産会社と思われてしまっては、イエイから登録を解除されてしまうのでA社としても営業を断念せざるを得ません。

もしくは、断るのが苦手な人の場合、営業の人に悪いとおもってなかなか断れないという人もいるのではないでしょうか?そんなときでもイエイのお断り代行サービスを利用できます。

大手の不動産会社に頼みたい場合は「すまいValue」一択

イエイが一押しなのですが、イエイでは大手の不動産会社には一括査定できません。

三井や住友などの大手にも査定をお願いしたい場合には「すまいValue」を利用するのがいいです。

すまいバリューというのは大手の不動産会社である、三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、野村の仲介、小田急不動産、の6社が共同で運営している一括査定サービスです。

すまいバリューを利用すれば、この6社に一括で査定をお願いすることができます。

ただ、すまいバリューにはイエイのような第3者的な視点でのサービスはありません。一括査定後のアフターフォローもありませんし、しつこい営業があった場合のお断り代行サービスもありません。

とはいえ、大手の不動産会社に一括査定できるのはすまいバリューだけです。利用する価値はあります。

机上査定と訪問査定はどっちがいい?

一括査定サービスを利用しようとすると、机上査定にするか訪問査定にするかの選択肢がでてきます。

一体どっちのほうがいいんでしょうか?

家を高く売りたいなら訪問査定です

本気で家を売却するつもりなら訪問査定にするべきです。

訪問査定というのは、その名の通りに不動産会社の担当者があなたの家にやってきて家を査定することです。

家の立地や周辺環境、家そのものの経年劣化の具合や、日当たり、間取りなどをチェックして査定します。注文建築や建築家による設計であれば、家のデザインも査定に考慮されるかもしれません。

6社に査定をお願いしたとすると6人の担当者があなたの家を査定しにやってきます。

その対応は面倒に感じるかもしれませんが、本気で家を売りたいなら訪問査定にするべきです。

その理由は、査定の根拠を直接聞くことができるからです。

訪問査定であっても、担当者は訪問の前に机上査定をおこなっています。訪問査定と机上査定は別々のものではありません。机上査定に家の状態をいれたものが訪問査定です。

つまりは、担当者には家をどうやって査定したのかということと、机上査定はどうやっておこなったのかということの2つを聞くことができます。

6社に査定をお願いしたのなら6人から査定の根拠を直接聞くことができます。あなたの家の相場感を養うのにとても良い経験になるはずです。

不動産の査定はどうやっておこなわれているのか?

  • 取引事例比較法
  • 収益還元法
  • 原価法

不動産を査定する方法は3つあります。上記の3つです。

簡単にお話します。

取引事例比較法

まずは、取引事例比較法です。

のちほど詳しくお話しますが、あなたが自分で家の相場を調べるときにも取引事例比較法を使うことになります。

不動産の担当者も取引事例比較法を使う人がほとんどだと思います。

簡単に言えば、あなたの家の近くの売買履歴をチェックして、その平均値を求めていくという方法です。

たとえば、同じような敷地面積で、同じような家の大きさの売買履歴が2件あったとします。5000万円と4500万円だった場合、その中間の4750万円が相場かなと求める方法です。

感覚的になりやすい方法でもあります。

収益還元法

次に収益還元法。

こちらは投資用物件(賃貸で貸出すことを目的とした物件)でよく使われる方法です。

投資用物件は利回り〇%って言われることがあります。その利回りを利用して価格を求めるのが収益還元法です。

たとえば、あなたの家を賃貸にだすとすると月額15万円になるとします。年額にすると180万円です。そこから必要経費を引きます。経費が30万円だとすると、年間の純利益は150万円です。それを利回りで割ります。利回り5%だったら、150÷0.05=3000になります。

相場は3000万円だということになります。

ただ、収益還元法を使うには家賃と利回りが決まっている必要があります。居住用の家に適用するには難しいものがあります。

原価法

次に原価法です。

今の土地に新しく同じ家を建てるとしたらいくらになるのかを計算して、築年数分だけ減価償却して求める方法です。

たとえば、新しく同じ家を建てるには2000万円かかるとします。木造住宅は耐用年数が22年と決められています。22年経つと家の価値は0になるということです。経理上は。今、築11年なのだとしたら、ちょうど家の価値は半分の1000万円になっているということです。

それに土地の値段をプラスすれば家の相場になります。土地の値段が3000万円だとしたら、相場は4000万円ということになります。

この方法の欠点は、土地の値段はどうやって求めるのかということと、同じ家を建てるときの見積もりが難しいところにあります。

どの不動産会社と仲介契約をむすべばいい?

査定が終わったら、次は不動産会社との仲介契約です。

どの不動産会社と仲介契約をむすぶのがいいんでしょうか?

査定額だけで決めてはいけません

査定額の高さだけで選ぶということはしないでください。

というのも、査定額で売れるとは限らないからです。3000万円の査定額を提示されたのに、実際には2500万円での売却になったということはよくあります。

2番目に高い査定額を提示してくれた不動産会社で2800万円で売却できた可能性だってあったのにです。

あなたと仲介契約をむすびたいがために、わざと高い査定額を提示してくるところもあります。そういう不動産会社は、仲介契約をむすんだあとに値下げさせればいいと考えていることがあります。

大事なのは、査定額の根拠です。

訪問査定してもらうときに、査定の根拠を聞いてみるのはもちろんなのですが、できれば後日に紙やPDFによる資料の提出をお願いしてみるのがオススメです。

担当者が査定額を決めるときに参照した資料のコピーを提出してもらうのがいいです。

口による説明だと、それが本当かどうかがなかなか分かりません。話の上手な担当者だった場合、なんとなく納得させされてしまう可能性だってあります。

でも、紙の資料であれば、あなた自身でジックリと確認することができます。

査定をお願いした不動産会社の数だけの資料があれば、あなた自身でもなんとなく売れそうな相場というのが分かってくるかもしれません。実際に売れそうな査定額を提示している不動産会社はどこなのかも分かりやすくなります。

有名な不動産会社かどうかだけでも決めてはいけません

「大手の不動産会社のほうが安心なんじゃないか?」

そう思う人は多いかもしれません。たしかに、注文建築の場合はそうかもしれません。大手の不動産会社のほうが技術力が高い傾向があるのはたしかです。それは家に限らずに家電や電子機器や車にもいえます。

でも、家の仲介の場合もそうなんでしょうか?

仲介というのはサービスを売る商売です。接客の技術というものはありますが、大手の不動産会社だからといって接客の技術が高いとは限りません。また、家の売却に関する知識や実務能力が高いとも限りません。個人の資質によるところが大きいです。

大手の不動産会社の新米担当者と、小さな不動産会社のベテラン担当者、どちらのほうが心強いでしょうか?

レインズによって規模の大小は関係なくなる?

不動産業界には「レインズ」というシステムがあります。

レインズには、日本中のすべての売物件が登録されています。

不動産会社は、売主から家の売却の依頼を受けると、レインズにその家の情報を登録しなければいけません。一般媒介契約の場合は登録する義務はないのですが登録されることも多いです。媒介契約の種類についてはのちほど詳しくお話します。

レインズは不動産業者であれば誰でも閲覧することができます。日本中の不動産業者が、日本中の売り物件の情報を得ることができるということです。

たとえば、あなたの家が東京都の港区にあるとします。

A不動産会社に家の売却を依頼すると、あなたの家の情報はレインズに登録されることになります。

北海道の札幌市に、港区に家が欲しいという人がいたとします。

その人がB不動産会社に購入の仲介を依頼すると、B不動産会社はレインズで港区の売り物件を検索します。そうすると、そこにはあなたの家の情報が掲載されています。

B不動産会社はA不動産会社に連絡をして買主を紹介します。

こういうふうにして家が売れるということがあります。

A不動産会社の規模の大小は関係あるでしょうか?

大手の不動産会社であっても、小さな不動産会社であっても変わりはありません。どちらであっても、レインズにあなたの家の情報を掲載するということには変わりがありません。

「大手の不動産会社のほうが売れやすいのではないか?」

「小さな不動産会社だと売れにくいのではないか?」

そう思うかもしれませんが、不動産業界はレインズというシステムによって、不動産会社の規模の大小はあまり関係がないような仕組みになっています。

小さな不動産会社でも十分に家が売れるということです。

担当者との相性が大事です

不動産会社を選ぶときは、査定額よりも規模の大小よりも、担当者との相性のほうが大事になってきます。

仲介の場合、不動産会社があなたに提供するのは家ではなくてサービスです。そして、そのサービスを提供するのは担当者です。

不動産会社を選ぶということは、担当者を選ぶことといっても過言ではありません。

でも、どうやって担当者を選べばいいんでしょうか?

  • 家の魅力をみつけようとしてくれるか?
  • 知識は十分にあるか?
  • 返事は早いか?
  • 話をよく聞いてくれるか?
  • 買取業者を紹介してこないか?

上記5つがポイントになります。

家の魅力をみつけようとしてくれるか?

家の魅力をみつけようとしてくれているのかというのはかなり重要です。

家を売却するときには、チラシや不動産ポータルサイトなどに広告を掲載したりします。広告を掲載するのはいいのですが、どういう風に広告を掲載するのかというのが重要です。

「築5年!駅徒歩3分!2500万円!」

という風に、家の条件だけが羅列されている広告のPR文をみかけることがあります。たしかに築浅の物件を探している人や駅近の物件を探している人にはアピールできますが、家そのものの魅力をアピールする必要もあります。

日当たりはどうなのか?風通しはどうなのか?家の周辺環境はどうなのか?こだわった素材が使われているのか?どんな人にこの家は向いているか?などなど。

家を購入したあとの、快適な生活をイメージさせることができるかはとても重要です。

家の魅力をみつけるには、家にしっかりと意識を向ける必要があります。家の魅力をみつけようとしてくれる担当者というのは、しっかりと家と向き合おうとしてくれていると考えてもいいかもしれません。

知識は十分にあるか?

家の売却についての知識が十分にあるかも確認しましょう。

「不動産会社の担当者なんだから知識があるのは当たり前なんじゃないか」

そう思うかもしれません。

でも、不動産会社の担当者というのは無資格でもおこなうことができます。意外ではないですか?社内の5人に1人が宅地建物取引士の資格を持っていれば不動産会社として営業することができます。

裏を返せば5人に4人は宅地建物取引士の資格を持っていない可能性があります。

もちろん、資格を持っていなくても十分に知識を持っている担当者もいます。でも、十分な知識をもたないまま家の売却に携わっている人もいなくはありません。

担当者に十分な知識があるかどうかを判断するには、あなた自身が最低限の知識を身につける必要があります。

返事は早いか?

返事が早いかどうかも確認しましょう。

不動産会社の担当者は、あなただけを担当しているわけではありません。複数の売主を担当しているので忙しくなることもあるでしょう。すぐに返事できないこともあるはずです。

でも、あまりにも返事が遅い場合には注意が必要です。あなたの家の売却の優先度が低くされている可能性があります。

話をよく聞いてくれるか?

あなたの話をよく聞いてくれるかどうかも重要です。

家の売却というのはほとんどの人にとっては慣れないイベントです。不安に感じることや疑問に感じることもたくさんあります。そんな疑問にもきちんと時間をかけて答えてくれるかどうか確認しましょう。

反対に、専任媒介契約をむすぶことを急かしてくるような担当者にはちょっと注意が必要です。

買取業者を紹介してこないか?

買取業者を紹介してこようとする担当者にも注意が必要です。

媒介契約をむすぶ前から買取業者を紹介してくる担当者はいないと思いますが、媒介契約の後に買取業者を紹介してくる担当者がいたら要注意です。

3ヶ月の媒介契約が終わったら契約解除したほうがいいです。あなたの家を仲介で売る気がないとも言えます。

一般媒介契約でも引き受けてくれるところは信頼できるかも

一般媒介契約でも引き受けてくれる不動産会社は信頼できるかもしれません。

不動産会社との仲介契約には3種類あります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

上記の3つです。

詳しくお話します。

専属専任媒介契約

  • 不動産会社は、契約後5日以内にレインズにあなたの家を登録する義務があります
  • 不動産会社は、1週間に1回、あなたに売却の活動報告をする義務があります
  • 契約期間は3ヶ月以内です
  • あなたは他の不動産会社と媒介契約をむすぶことはできません
  • あなた自身で買主をみつけても仲介手数料を支払う必要があります

専属専任媒介契約は上記のような契約です。

この仲介契約がむすばれることは稀です。というのも、あなたにも不動産会社にとってもあまりメリットがないからです。

不動産会社からすると、1週間に1回あなたに活動報告をする義務が発生します。契約期間が3ヶ月だとしたら12回の活動報告をする必要があるということです。なかなかの手間になります。

あなたにとっても、自分で買主をみつけても直接売買できないというデメリットがあります。

もし、あなたの親族が家を買いたいと言ってきても、不動産会社の仲介を通さなければいけないということです。直接売買なら仲介手数料がかかりませんが、仲介であれば売買代金の3%+6万円がかかります。

そして、専属専任媒介契約をむすぶと、あなたは他の不動産会社とは媒介契約することができなくなります。

専任媒介契約

  • 不動産会社は、契約後7日以内にレインズにあなたの家を登録する義務があります
  • 不動産会社は、2週間に1回、あなたに売却の活動報告をする義務があります
  • 契約期間は3ヶ月以内です
  • あなたは他の不動産会社と媒介契約をむすぶことはできません
  • あなた自身で買主をみつけた場合は直接売買できます

不動産会社が1番むすびたがるのが専任媒介契約です。

専属専任に比べると、あなたにとっても不動産会社にとっても縛りがゆるくなります。

不動産会社にとっては、あなたの家をレインズに登録するまでの期限が5日後から7日後に伸びます。そして、あなたへの活動報告の義務が1週間に1回から2週間に1回になります。

契約期間が3ヶ月だとすると計6回の報告で良いことになります。

あなたにとっては、自分で買主をみつけた場合には直接売買することが可能になります。親族が買いたいと言ってきた場合には、不動産会社を通さずに直接契約することができます。

ただ、実際のところは直接契約がおこなわれることは稀です。

専任媒介契約であっても、あなたは他の不動産会社とは媒介契約をむすべなくなります。

一般媒介契約

  • 不動産会社は、レインズにあなたの家を登録する義務がありません
  • 不動産会社は、あなたに売却の活動報告をする義務がありません
  • 契約期間は決まっていませんが、3ヶ月以内になることがほとんどです
  • あなたは他の不動産会社とも一般媒介契約をむすぶことができます(明示型と非明示型があります)
  • あなた自身で買主をみつけた場合は直接売買できます

一般媒介契約は、専属専任と専任のどちらとも大きく違います。

1番大きな違いは、一般媒介契約であれば、あなたは”複数”の不動産会社と仲介契約をむすぶことができるというところにあります。

たとえば、3社と一般媒介契約をむすぶということもできます。ただし、明示型の一般媒介契約の場合は、他社とも一般媒介契約をむすんでいるということを伝える必要はあります。非明示型の場合はその必要はありません。

そのかわりに、不動産会社はあなたの家をレインズに登録する義務もありませんし、活動報告をする義務もありません。

一般的に、不動産会社は一般媒介契約を嫌がります。

というのも、一生懸命に販売活動をおこなっても、他社の仲介で家が売れてしまうという可能性があるからです。家が売れたら必ず仲介手数料が得られるという保証が得られないからです。

専任媒介契約をむすぼうとする不動産会社が多いのはそのためです。

売主にとってメリットがあるのは一般媒介契約です

はっきりと言うと、売主にとってメリットがあるのは一般媒介契約です。

「専任媒介契約をむすんでいただければ、一生懸命に販売活動を頑張らせていただきます!」

という担当者の言葉には注意してください。

一般媒介契約でも一生懸命に販売活動をおこなう不動産会社もあるからです。他社で家が売れてしまう可能性があっても、販売活動をおこなわないことには家が売れる可能性がゼロになってしまいます。仲介手数料を得られる可能性がゼロになってしまいます。

そもそも、不動産会社は売る家がないことには仕事をすることができません。

不動産会社が1番おそれるのは一般媒介契約すらむすべないことです。仕事することができなくなってしまうからです。そのことは頭の中にいれておいてください。

家の相場はどうやって調べる?

不動産会社に査定をお願いする前に、自分でも家の相場を調べておいたほうがいいです。

査定額が高いのか低いのかの目安になるからです。

でも、どうやって家の相場を調べるんでしょうか?

「土地総合情報システム」で売買履歴を調べる

まず「土地総合情報システム 」で調べます。

土地総合情報システムというのは国土交通省が運営する不動産の取引価格の履歴を調べることができるWebサイトです。

土地総合情報システムにアクセスしたら、「不動産取引価格情報検索」と書かれたボタンをクリックします。

  1. 時期を選ぶ
  2. 種類を選ぶ
  3. 地域を選ぶ

上記の3つで取引事例を絞り込んでいくことができます。

時期については初期設定のままでいいと思います。過去1年分の履歴をチェックすることができます。

種類については、戸建ての場合は「土地と建物」、マンションの場合は「中古マンション等」を選んでください。

地域はあなたの家がある地域を選択してください。

そして「この条件で検索」ボタンをクリックしてください。

すると、過去1年であなたの家がある地域でおこなわれた取引履歴がリストで閲覧することができます。

「土地と建物」の場合は、駅徒歩、取引価格、土地面積、延床面積、築年数、構造などがわかります。

「中古マンション等」の場合は、駅徒歩、取引価格、間取り、延床面積、改装の有無、築年数、構造などがわかります。

あなたの家の条件に似た事例を探してみてください。

似た事例がみつからないという場合には、検索する時期を変更してみてください。5年ほど前まで検索することができます。

「レインズマーケットインフォメーション」で売買履歴を調べる

レインズマーケットインフォメーション 」を利用するのもありです。

さきほど「レインズ」についてお話しました。

日本全国の売物件の情報が登録されたシステムです。

基本的には不動産業者の人しかレインズは閲覧することができませんが、取引履歴は一般人でも閲覧が可能です。

レインズマーケットインフォメーションというのはレインズの売買履歴を閲覧できるWebサイトです。

レインズマーケットインフォメーションは土地総合情報システムに比べて情報が早いです。

土地総合情報システムは6ヶ月から1年前のデータになりますが、レインズマーケットインフォメーションの場合は1〜2ヶ月前のデータから閲覧することができます。

不動産ポータルサイトで相場をチェックするのは参考程度にしましょう

スーモやホームズなどの不動産ポータルサイトで相場をチェックするという方法もあります。三井のリハウス、東急リバブルなどの大手の不動産会社のWebサイトも参考にできます。

ただ、これらのWebサイトに掲載されているのは売出価格という点に注意が必要です。

実際にいくらで成約するのかどうかはわかりません。5000万円で売り出されていても、実際には4700万円で成約するかもしれません。

全体的に、実際の相場よりも高めになっていると思っておいたほうがいいかもしれません。

家を売却するときの注意点

家を売却するときの注意点についてお話します。

“囲い込み”には気をつけましょう

囲い込みには気をつけてください。

囲い込みというのは、あなたの家を買いたいという人があらわれたにもかかわらず、不動産会社があなたにそのことを伝えないことです。

たとえば、あなたはA不動産会社と専任媒介契約をむすんだとします。

A不動産会社はあなたの家の情報をレインズに登録します。

すると、レインズであなたの家の情報をみたB不動産会社がこう思ったとします。

「この家はCさん(B不動産会社のお客さん)が求めている家の条件にピッタリだ!」

B不動産会社は、さっそくA不動産会社に連絡をします。

「〇〇(あなたの家)が気になるという人を紹介したいのですが案内は可能ですか?」

あなたの家が気になるという人があらわれたわけです。当然のことながらA不動産会社はこう返事をすると思うでしょう。

「もちろん可能です!」

でも、あなたの家を囲い込みしようとする不動産会社は違う返事をします。

「〇〇は今商談中です。」

もちろん、商談中でもなんでもありません。

A不動産会社は、B不動産会社からの紹介によってあなたの家を売却したくないんです。

なぜなんでしょうか?

それは、A不動産会社は自社で買主をみつけたいからです。自社で買主をみつけた場合には、あなたと買主の”両者”から仲介手数料が得られることになります。

たとえば、5000万円で売買されたとすると、売買代金の3%+6万円の”2倍”の仲介手数料を得られることになります。312万円になります。あなたからの仲介手数料だけであれば半額の156万円です。

売主と買主のどちらからも仲介手数料を得ることを「両手仲介」と言います。

そして、意図的に他社からの買主の紹介を断ることを「囲い込み」と言います。

不動産会社との仲介契約は一般媒介契約がオススメだとさきほどお話しました。

その理由は囲い込みを防ぐためでもあります。

囲い込みをおこなうには専属専任媒介契約か専任媒介契約をむすんでいる必要があるからです。あなたの家を売却できるのは自社1社だけという必要があるんです。

一般媒介契約で囲い込みをおこなっても、その間に他社で家が売れてしまう可能性があります。

値下げの提案をされたときには要注意です

囲い込みのこわいところは、相場よりも安く家を売却しなければいけなくなる可能性があることです。

囲い込みをされてしまうと、なかなか内覧希望者すらあらわれないという可能性があります。他社からの紹介は断ってしまうからです。

そうすると、担当者はどういう行動にでると思いますか?

値下げの提案をしてきます。

内覧希望者がなかなかあらわれないのは売出価格が高いからだという理由で、あなたに家の値下げをさせようとしてきます。相場よりも安い物件というのは、家を買いたい人からすれば魅力的ですから。

そうすると、自社で買主をみつけられる可能性が上がります。

あなたに値下げをさせてでも、不動産会社は自社で買主をみつけたいんです。そのほうが利益になるからです。

仲介手数料というのは3%+6万円です。

売買価格が高いほうが仲介手数料があがるので、「不動産会社としても家は高く売りたいのでは?」と思うかもしれませんが、囲い込みをおこなう場合には買主からも仲介手数料を得ることができます。そうなると、家を安く売ってでも自社で買主をみつけたほうが利益が多くなるんです。

たとえば、5000万円から4500万円に値下げして家を売ったとします。

仲介手数料は156万円から141万円に下がりますが、買主からも仲介手数料が得られるのでトータルでは282万円になります。156万円よりも遥かに多くなります。

なので、内覧希望者がなかなかあらわれないという理由で、担当者が家の値下げを提案してきたのであれば、囲い込みを疑ってみてもいいかもしれません。

高く売るためのコツ

家を高く売るためのコツってあるんでしょうか?

時間をかけること

確実に言えることは、家を高く売るためには時間をかけることです。売り出してすぐに高く売れるということは運が良くなければおこりません。

もしくは、あなたの家が人気物件である場合だけです。

人気のあるマンションの場合、売却待ちをしている人がたくさんいることがあります。「そのマンションの部屋が欲しいので、売りに出ることがあったら教えて!」と不動産会社に伝えてあります。

そういった場合には、家を売り出した瞬間に買主があらわれることになります。しかも、買いたいという人が複数いるので競争がおこります。結果としてあなたの家は高く売れることになります。

そうではない場合には、家を高く売るには時間をかけるしかありません。

考えてみてください。

高くてもその家を買いたいと思うのはどんなときでしょうか?

その家である”必要”があるときです。さきほどのマンションの話もそうです。そのマンションだからこそ相場よりも高くても買いたいと思うんです。他のマンションの場合には、高いお金はださないでしょう。

立地に強いこだわりがある人は、高く買う傾向があります。

たとえば、東京都港区南青山4丁目に家が欲しいという人はどうでしょうか?かなり立地にこだわりがある人です。もし、南青山4丁目で1件だけ売りにでている物件があったとしたら、多少高くても買おうとするのではないでしょうか。

それは南青山にかぎりません。

家族で近くに住んでいるという人は少なくありません。親の近く、もしくは子供の近くの家を買っているんです。近所の人があなたの家を買う可能性が高いと言われているのはそのためです。

立地にこだわりを持っている人があらわれるまでには時間がかかります。

複数の不動産会社の担当者に会うこと

複数の不動産会社の担当者と会うことも重要です。

家を売却するための営業活動をおこなうのは担当者です。その担当者に、あまりあなたの家を売る気がなかったとしたらどうでしょうか?売れるものも売れなくなるかもしれません。

不動産会社の担当者の選び方についてはさきほどお話しました。

良い担当者を選ぶためにも、かならず複数の不動産会社に査定をお願いしましょう。

なかなか家が売れないときにはどうする?

家を売り出してもなかなか家が売れないというときにはどうするのがいいんでしょうか?

早く売りたいなら”ホームステージング”を検討します

ホームステージングというサービスがあります。

あなたの家を、まるで新築のモデルルームかのように演出するサービスです。

家を”3倍”早く売却できると言われています。

なぜ、そんなに早く売却できるようになるんでしょうか?

ホームステージングした部屋の写真を、Web広告で使うことによってアクセス数が上がるからです。

中古住宅のはずなのに、まるで新築のモデルルームのような室内写真になるんです。家を買いたいという人にとっては気になるのではないでしょうか。

内覧希望者も当然のことながら増えます。

そして、ホームステージングされた家を内覧希望者に案内することができます。新築のモデルルームのように演出された状態で家の内覧案内をおこなえるんです。

その結果、なにもしないよりも3倍ほど早く家を売れるようになるようです。

ただ、ホームステージングをおこなうには20万円〜30万円の費用がかかります。

それでも早く家を売りたいというなら検討してみるといいかもしれません。

ちなみに、ホームステージングを利用しても家を高く売るという効果はそれほど見込めません。日本ホームステージング協会 の資料によると、約0.5%ほど高く売れる効果があるようです。

3000万円が相場であれば、3015万円で売れる可能性があるということです。ホームステージングにかかる費用のほうが多くなってしまいます。

“既存住宅売買かし保険”に加入するのもありです

家を買いたいという人にとって、築年数の古さがネックになっているようであれば、「既存住宅売買かし保険」に加入するのもありです。

既存住宅売買かし保険というのは、”住宅診断(ホームインスペクション)”と”保証”がセットになったものです。

買主に対して、家に不具合や欠陥がないということを証明できる上に、もし、不具合が発生しても購入してから5年(サービスによって期間は変わります)以内であれば保証の対象になるということをアピールすることができます。

築年数が古い場合には、やはり家に不具合や欠陥がないかが気になるものです。

たとえば、雨漏りによって家の構造部分の木材が劣化していないか?土台の部分にシロアリ被害はないかどうか?排水管が劣化していて水が漏れていないか?などなど。

既存住宅売買かし保険に加入すれば、そういった不具合や欠陥がないということの証明にもなります。

不動産会社との契約形態を見直す

囲い込みが原因でなかなか家が売れないということもあります。

専属専任媒介契約か専任媒介契約をむすんでいる場合には囲い込みされる可能性というのは少なからずあります。

囲い込みをされているかどうかを確認する方法というのはあります。

不動産業者のふりをして、あなたの家へ買主の紹介が可能かどうかを問い合わせることです。ここで「交渉中です」という答えが返ってきたら囲い込みされています。

でも、それをおこなうのはハードルが高いです。不動産業者のふりをしなければなりませんし。

それよりも、不動産会社との契約形態の見直しをオススメします。

専任媒介契約の3ヶ月の期間が終わったら、一般媒介契約への変更をお願いしてみてください。

かたくなに拒否してくる場合には囲い込みしていた可能性もあります。であれば、なおさらに一般媒介契約に変更する必要があります。

家の内覧のときに注意しておきたいこと

家の内覧のときに注意しておきたいことって何なんでしょうか?

なるべく物は少なくしておくこと

家の内覧案内をおこなうときは、なるべく家の中の物は少なくしておくことをオススメします。

家を売却するということは、そこから引越しをするということでもあります。引越し前の家の掃除や整理もかねて不用品は内覧案内をおこなう前に処分してしまいましょう。

さきほど、家を早く売るにはホームステージングが効果があるとお話しましたが、ホームステージングでも物を少なくするという事がおこなわれています。

家の不具合はきちんと内覧者に伝えること

家に不具合があるときにはきちんと内覧者に伝えたほうがいいです。

家を売却したあとに、その不具合が発覚した場合に瑕疵(かし)担保責任を問われる可能性があります。瑕疵担保責任というのは、予定通りの家の性能が得られないときの責任です。

たとえば、排水管に不具合があって床下で水漏れがあったとします。家を売却したあとに、買主が床下の水漏れに気づいた場合、あなたは瑕疵担保責任を問われることになります。

「家を買うときには説明がなかったですよね?修理費用はあなたが負担してください。」ということです。

もし、家の不具合に気づいているのであれば、ちゃんと内覧者には伝えておきましょう。

ちなみに、あなた自身が気づいていない不具合の場合でも瑕疵担保責任は発生します。あなた自身が床下の水漏れに気づいていないまま家を売却した場合でも瑕疵担保責任は発生します。

家は明るい方がいい?

家は明るくみせたほうがいいとよく言われます。

たしかにそうなのですが、大事なのは”どんな人”があなたの家を欲しがるのかというところです。

たとえば、都心のタワーマンションを欲しがる人は何を求めているでしょうか?部屋の明るさでしょうか?ラグジュアリーさでしょうか?ゴージャスさでしょうか?夜景のきれいさでしょうか?

夜景をきれいにみせるには、部屋を明るくするのではなくて間接照明で薄暗くしたほうが雰囲気がよくなります。明るいと窓に室内が反射してうつってしまうからです。かならずしも明るくしたほうがいいというわけではない一例です。

家の匂いが気になる人もいます

意外と見落としがちなのが家の匂いです。

自分ではなかなか気がつかないものですが、家の匂いってありますよね。内覧者によっては家の匂いを気にしてしまう人もいるかもしれません。

もし、あなたがタバコを吸う人だとしたら、禁煙者にとってはあなたの家はタバコくさく感じるかもしれません。それが理由で家の購入をやめる可能性だってあります。

友達や知り合いに、家の匂いが気になるかどうか聞いてみるのもいいです。

もし、気になると言われたのであれば、内覧者を家に案内する前にハウスクリーニングをしておくといいかもしれません。家の消臭をしてくれるハウスクリーニング業者もあります。

不動産会社に家の売却を依頼するときに必要な書類は?

  • 設計図や間取り図(設計図書)
  • 購入時の売買契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • 固定資産税納税証明書
  • 公図
  • 登記簿謄本
  • 登記識別情報(登記済権利証)
  • 場合によっては測量図

家を売却するときには上記の書類が必要になることがあります。

この中で、必須なのが「登記識別情報(登記済権利証)」と「固定資産税納税証明書」の2つです。

この2つは最低限用意していないと不動産会社に家の売却の依頼ができないので用意しておきましょう。

残りの書類については不動産会社で取得代行してくれることもありますし、なくても大丈夫なこともあります。

家の売却に必要な費用は?

  • 仲介手数料
  • 引越費用
  • 売買契約書の印紙代
  • ローン返済中なら抵当権抹消登記費用(場合によっては繰り上げ手数料も)
  • 場合によっては測量費用

家を売却するときに必要になる費用は上記のようなものです。

家の売却の場合は、必要な費用はだいたい売却代金でまかなわれてしまうので、あまり気にしなくても良いのですが、引越し費用については、家が売れたお金がはいる前に支出しなければならない代金になるので、事前に用意しておきましょう。

家の売却に税金はかかる?

家を売却したときには税金はかかるのでしょうか?

自宅の売却で税金がかかることは稀です

家の売却で税金がかかることはあるのですが、自宅の売却で税金がかかることは稀です。

一般的には買った値段よりも売った値段のほうが高ければ、所得税と住民税を支払う必要があります。

ただし、自宅の場合には3000万円までなら無税になるという控除がうけられます。

たとえば、5000万円で買った家が6000万円で売れたとします。(この時点で稀です)

1000万円の利益です。

でも売却したのが自宅の場合には3000万円分控除できます。そうすると利益はゼロということになって税金は支払う必要がありません。

5000万円で買った家が1億円で売れた場合には税金がかかってきます。(さらに稀です)

5000万円の利益から3000万円分控除します。2000万円分に対して税金がかかってきます。

税率については家の保有期間によって変わってきます。

  • 家の保有期間が5年以内であれば、所得税30%、住民税9%の税金がかかります。
  • 家の保有期間が5年以上であれば、所得税15%、住民税5%の税金がかかります。
  • 家の保有期間が10年以上で利益が6000万円以内であれば、所得税10%、住民税4%になります。
  • 家の保有期間が10年以上でも利益が6000万円以上なら、所得税15%、住民税5%になります。

家の保有期間が10年以上の場合は、2000万円に対して所得税10%、住民税4%がかかることになります。280万円の税金がかかります。

あなたの場合はどうでしょうか?

税金がかかることは稀なのではないかと思います。

もし、税金がかかるようなことになれば、嬉しい悲鳴をあげることになるでしょう。

※正確には家の減価償却費も考慮しなければならないのですがここでは省いてあります。

反対に税金がもどることが多いので確定申告すること

家の売却で税金を支払うことは稀ですが、反対に税金が返ってくることは多いです。

購入した値段よりも安く売れた場合、損失をこうむったことになり、確定申告をおこなうことによって支払った所得税と住民税がもどってきます。

たとえば、5000万で購入した家が4000万円で売れたとします。1000万円の損失です。

もし、あなたの今年の課税所得が400万円だったのだとしたら、その400万円から1000万円を控除することができます。そうすると課税所得がゼロになるので支払った所得税と住民税が全部返ってきます。

400万円が課税所得だとすると約77万円ほどの税金が返ってくる計算です。

所得税の税率はこのようになります。住民税率は一律10%で計算しています。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

損失は最大3年後まで繰越できます。

来年の課税所得も400万円だとすると、そこから600万円を控除することができます。つまりは来年の税金も全額返ってくることになります。約77万円ほどです。

再来年の課税所得も400万円だとすると、そこから200万円を控除できます。

すると、課税所得は200万円になります。税金は約30万円ほどになります。77万円から30万円を引いた37万円が返ってきます。

3年トータルすると約191万円ほどの税金が返ってくることになります。

かなり大きいのではないでしょうか?家の売却で損失がでた場合にはかならず確定申告するようにしましょう。

家を売却する理由で多いのはどんなもの?

家を売却する理由で多いのはどんなものなんでしょうか?

住み替えのために家を売却したい

一番多いのは新しい家に住み替えるための売却です。

家を売却して新しい家を買うための資金にします。家がきちんと売れないことには新しい家を買うことができません。

その状態を利用して不動産会社に熱心に働いてもらうということもできます。

家の売却と家の購入を、同じ不動産会社に仲介してもらうんです。

家がきちんと売れないことには新しい家を買うことができないのがわかっています。そうなると、家の売却にも力がはいります。安く売ってしまうと新しい家が買えないという可能性もあるので、できるだけ高く売ろうとしてくれます。

相続の問題で家を売却したい

次に多いのは相続の問題で家を売却するということです。

家だと相続人に遺産を等分できないので家を売却するというケースは多いです。

たとえば、評価額5000万円の家と1000万円の現金が子供2人に相続される場合、相続額はそれぞれ3000万円になります。

支払う相続税はそれぞれ400万円になります。合計で800万円の相続税を支払う必要があります。

相続課税額と税率と控除額の関係は下記になります。

課税価格 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

1000万円の現金があるので支払えるといえば支払えるのですが、それこそ家しか残らないという状態になってしまいます。

そして、その家をどうするのでしょうか?

どちらかが住むというのは公平とはいえません。公平に分けるためには家を売却するしかありません。

離婚の問題で家を売却したい

離婚の問題で家を売却するというケースもあります。

家を共同名義で所有している場合や、所有者は夫だけれども、妻が連帯保証人になっているという場合です。

どちらかが住み続けるということが難しいため、家を売却するということになります。

老人ホームや介護の問題で家を売却したい

高齢者の場合、老人ホームの入所費用や介護費用を用意するために家を売却するということもあります。

現金に余裕があったり子供たちにお金がある場合には家を売る必要はありませんが、資産のほとんどが家という場合には家を売却する必要がでてきます。

家の売却で損をしないために最後に言っておきたいこと

家の売却で損をしないための知識をお話してきました。

ここまでお話してきたことをきちんと理解しておけば、不動産会社にだまされるということは少なくなるはずです。

とくに、不動産会社と仲介契約をむすぶときにはここでお話したことを思い出してください。

あなたにとってメリットがあるのは一般媒介契約です。

専任媒介契約をむすぶときは、相当に信頼できる不動産会社だと確信できてからにすることをオススメします。

最初は一般媒介契約をむすんで、信頼できそうであれば、専任媒介契約に変更してもいいんです。

複数の不動産会社に査定をお願いする

あなたがこれからやるべきは、複数の不動産会社に査定をお願いするということです。

不動産会社の探し方についてはお話しました。

  • 駅前で不動産会社を探す
  • 名前を知っている不動産会社をリストアップする
  • 一括査定サービスを利用する

たくさんの不動産会社を調べるのは大変な作業ですが、家の売却で損をしないためには必要なことです。

不動産会社の商品は「担当者」です。

良い担当者と出会うためにも、可能なかぎり多くの不動産会社に査定をお願いしてみてください。

一括査定サービスを利用して不動産会社を”発見”する

自分で不動産会社を探しても、発見できない不動産会社というのはあるものです。

そういった不動産会社を見落とさないためにも、一括査定サービスは利用したほうがいいです。

すでにお話しましたが、一括査定サービスでは「イエイ」と「すまいValue」がオススメです。

イエイ

イエイについてはすでにお話しましたが、もう一度お話します。

イエイの良いところは優良な不動産会社が厳選されているというところです。

イエローカード制度というものがあり、悪質な行為をおこなう不動産会社はイエイから警告を受けます。それが続くと、イエイとの契約が打ち切られてしまいます。

悪質な行為をする不動産会社はイエイでは生き残れないということです。

イエイに登録されている不動産会社は約1000社ほどです。

他の一括査定サービスで1600社ほど登録されているところもあります。それと比べるとイエイは登録されている不動産会社の数が少ないように感じますが、不動産会社を厳選していることのあらわれでもあります。

また、Webサイトのデザインもわかりやすいというのもポイントです。

すまいValue

すまいValueについてももう一度お話します。

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産の6社によって運営されている一括査定サービスです。

大手の不動産会社に一括査定したいのであれば、選択肢はすまいValueしかないとも言えます。

イエイのように第3者的な視点はありませんが、利用する価値はあります。

不動産会社に任せるのではなく自身で知識を身につけることも大切です

家を売却するというのは大仕事です。

法律もからんできますし分からないことだらけかもしれません。

でも、だからといって不動産会社に任せっぱなしにしてしまうのはリスクをともないます。あなたにとって不利な条件で家の売却がおこなわれてしまう可能性もあります。

ぜひ、最低限の知識は身につけてから不動産会社に査定をお願いしましょう。

ここでお話したことを理解しておけば、不動産会社にだまされる可能性もグッと下がるはずです。もし、理解しきれなかったのであれば、もう一度読んでみることをオススメします。

文:山河直純

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。
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