不動産査定書の「流通性比率」はどうやって決められている?

不動産会社に家の査定をお願いすると「査定書」をもらうことができます。

「査定額」と「査定額の根拠」が書かれた書類です。

 

その査定額の根拠の中に「流通性比率」というものがあります。

査定額を決めるための計算式の最後に使われるものです。

 

この流通性比率というのはどうやって決められているんでしょうか?

 

査定人の勘です

査定人の「勘」です。

「えっ、勘?そんなもので決められているの?」と思うかもしれません。

 

でも、実際のところ「勘」としか言いようがありません。

 

査定は査定システムが使われることが多いです

査定というのは査定システムが使われることが多いです。

 

不動産会社のほとんどが査定システムを使っているはずです。

家のデータを入力すると、自動的に査定額がでてくるシステムですね。

 

不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」など

メジャーなところでは不動産流通推進センターが運営する「価格査定マニュアル」があります。

年額3000円ほどで利用可能なので、多くの不動産会社が利用しています。

 

ちなみに、このシステムは個人でも利用可能です。

まあ、自分で使う必要はないと思いますけどね。

 

ちなみに、査定システムには他のものもあります。

東京カンテイが独自に運営している査定システムもありますし、大手不動産会社では独自の査定システムがあったりします。

 

流通性比率というのは「価格査定マニュアル」で使われる言葉です。

でも、他の査定システムでも名前は違っても同じようなパラメーターがあります。

 

でも「流通性比率」は自動的には決まりません

この、流通性比率というのは自動的には決まりません。

 

初期設定では「1.00」になっています。

まあ、自動的に「1.00」に決められているとも言えますが、システム側で自動的に流通性比率を変動させるということはありません。

 

査定人が決めます

流通性比率は、査定人が「勘」で決めます。

 

例えば、査定システムによって査定額が5000万円とでたとします。

でも、査定人からしたらその査定額は高すぎると思った場合、流通性比率を変更することになります。

 

「1.00」を「0.95」に変更したりとかですね。

そうすると、査定額は4750万円になります。

 

自分が思う査定額に近づけるため?

言ってみれば、自分が思う査定額に近づけるために「流通性比率」を使うんです。

 

査定システムからでてきた査定額を高くしたいのであれば、流通性比率を「1.00」から「1.10」に変更したりします。

査定額は1.1倍になります。

 

査定額を低くしたいのであれば、「1.00」から「0.85」にしたりします。

査定額は0.85倍になります。

 

価格査定マニュアルでは流通性比率は「1.10」から「0.85」の間で設定が可能になっています。

 

その根拠が大事になってきます

流通性比率は査定人の「勘」によって決められます。

 

でも、勘といっても説明することができる勘もありますよね。

「勘」というのは経験の集合体です。

 

赤ちゃんにはあまり「勘」というものがありません。

勘を働かせるほどの経験がないからですね。

 

でも、成長すると、だんだんと「勘」を働かせ始めます。

「これをやるとお母さんに叱られそうだ。。」とかですね。

 

過去にそういった経験があるからです。

 

流通性比率を決めるときも、そういった「勘」を働かせます。

過去の経験から決められているということもできます。

 

であれば、ある程度言葉にすることもできます。

 

もし、あなたが受け取った査定書の流通性比率が「1.00」以外になっているのであれば、その根拠というのを聞いてみるといいと思います。

査定額が妥当かどうかの参考になるはずです。

 

まとめ

というわけで、不動産査定書の「流通性比率」はどうやって決められているのかというお話をしました。

 

査定人の「勘」です。

 

家の査定というのは査定システムが使われることが多いです。

例えば、不動産流通推進センターが運営する「価格査定マニュアル」とかですね。

 

家のデータを入力すると自動的に査定額がでてくるのですが、「流通性比率」は自動的には決まりません。

初期設定は「1.00」になっています。

 

その数字を、査定人の「勘」で変更するんですね。

 

査定システムがだしてくる査定額というのは査定人にとっては高すぎたり低すぎるということがあります。

それを「流通性比率」を変更することによって調節するんです。

 

自分が思う査定額に近づけるために流通性比率を使うとも言えます。

 

なので、その査定額が本当に妥当なのかどうかは、査定人の勘の根拠が大事になってくるということですね。

流通性比率が「1.00」以外に変更されているときにはその根拠について聞いてみるのがいいと思います。

 

まあ、「1.00」であっても、なぜ変更しなかったのかを聞いてみてもいいかもしれません。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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