不動産の査定額が高いか安いかはどうやって判断する?

不動産会社に査定をお願いすると、査定額をだしてくれます。

「査定額は5000万円です」と言われたとします。

 

あなたには、その査定額が高いのか安いのか判断できるでしょうか?

理想の査定額はあるかもしれませんが、実際に売れるであろう査定額の判断はなかなか難しいのではないでしょうか?

 

でも、自分で判断できるようになる方法があります。

 

あなたの家は国によっても査定されています

実は、あなたの家は国によってすでに査定されています。

その家が建ったときからずっとです。

 

もちろん、土地も査定されています。

 

家を売るために不動産会社に査定をお願いする前から、毎年のようにずっと査定されてきているんです。

 

なぜ、査定されているのか?

なぜ、国はあなたの家を査定しているんでしょうか?

 

もちろん、そこには目的があります。

 

固定資産税を徴収するためです

固定資産税を徴収するためです。

 

家を所有しているということは、毎年のように固定資産税を支払ってきていると思います。

言ってみれば、不動産の住民税みたいな感じです。

 

そんな固定資産税。

毎年、その額が変動していることには気づいているでしょうか?

 

段々と安くなってきていると思います。

 

新築時が1番高くて、そこから段々と安くなっていきます。

まあ、新築から5年間は固定資産税の減税があったりするので、実質は6年めが1番高いかもしれません。

 

その固定資産税の額というのは、どうやって決まっていると思いますか?

 

査定額×0.7×0.014=固定資産税です

ここで、国によるあなたの家の査定額がでてきます。

 

固定資産税というのはこんな計算式で計算できます。

査定額×0.7×0.014=固定資産税です。

 

不動産の価値というのは、結構変動します。

特に土地の値段はかなり変わりやすいのではないでしょうか。

 

バブルが発生したりすると、数年で5割以上も値上がったりすることもあります。

また、その逆もあります。

 

バブルが弾けるとあっという間に土地の値段は5割以上も下がったりします。

 

そんな可能性も考慮して、固定資産税を計算するときには、実際の査定額に「0.7」を掛けることになっているんですね。

査定額に0.7を掛けた額のことを「固定資産税評価額」と呼んだりします。

 

そして、固定資産税の税率は1.4%です。

固定資産税評価額に0.014を掛けることになります。

 

固定資産税から査定額を逆算できるということ

つまりは、固定資産税の額がわかれば、国があなたの家をいくらで査定しているのかが分かります。

 

例えば、土地の固定資産税が5万円、建物の固定資産税が10万円だとしましょう。

 

あ、ちなみに、土地の固定資産税は1/6に減額されていることがほとんどです。

土地の上に200平米以下の建物が建っている場合、その土地の固定資産税は1/6に減額されるという特例があります。

 

小規模宅地の特例と呼んだりします。

 

なので、この場合、土地の実際の固定資産税額は6倍の30万円になるということですね。

 

それでは土地の査定額から計算してみます。

30万円を0.014で割ると約2142万円になります。

 

これが固定資産税評価額です。

 

その数字をさらに0.7で割ると約3061万円になります。

これが査定額です。

 

国によってあなたの土地の価値は約3061万円だと査定されているということですね。

 

次に、建物の査定額です。

固定資産税の10万円を0.014で割ります。

 

約714万円になります。

固定資産税評価額です。

 

それをさらに0.7で割ります。

約1020万円になります。

 

これが査定額になります。

国によってあなたの家の価値は約1020万円だと査定されているということですね。

 

土地と建物を合わせれば約4081万円になります。

 

ただし、その査定額は1月1日時点のものです

固定資産税から逆算して、国による査定額を計算することはできます。

でも、それはその年の1月1日時点での評価になります。

 

その評価をもとに、その年の5月あたりに固定資産税納付書が届くことになります。

 

その後の変動によって査定額は変わる可能性があるということ

1月1日時点での評価ということは、11月とか12月になると、固定資産税から計算する査定額と、実際の査定額が違っている可能性があるということです。

その年の前半に相場に大きな変動があった場合には特にそうです。

 

不動産会社に査定をお願いすると、もちろん、その相場の変動も考慮した査定額をだしてくれます。

 

そうなると、国による査定額と不動産会社による査定額が大きく違ってしまう可能性もあります。

 

例えば、6月あたりにリーマンショックのような経済的な大きな変動があったとします。

土地の価格も2割ほど急激に落ちたとします。

 

そんな年の12月あたりに不動産会社に査定をお願いした場合、査定額がひどく安いように感じるかもしれません。

 

でも、安いということに気がつくことができます。

その理由について不動産会社の人にしっかりと聞くことができるようになります。

 

まとめ

というわけで、不動産の査定額が高いか安いかはどうやって判断するのかということについてお話しました。

 

実は、あなたの家は国によってすでに査定されています。

固定資産税を徴収するためです。

 

固定資産税の額というのは、査定額×0.7×0.014で計算します。

そこから、国によるあなたの家の査定額というのを逆算することが可能です。

 

それと、不動産会社による査定額を比較すれば、高いか安いかを判断することができるようになります。

 

ただ、固定資産税というのはその年の1月1日での評価になります。

その後に大きな相場の変動があった場合には、国と不動産会社との査定額に大きな差ができることになります。

 

とはいえ、その差に気がつくことができるようになるということです。

差がある場合には、その理由について不動産会社の人に聞いてみることができます。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。