家を売却するべきか?それとも賃貸にだすべきか?

なにかしらの都合で引っ越ししなければいけなくなったとき。

持ち家であれば、それを売却するべきか、それとも賃貸にだすべきかで迷うことがあるかもしれません。

 

一体、どっちの方がいいんでしょうか?

 

賃貸にだすとしたら家賃はいくらになる?

もし、家を賃貸にだすとしたら、家賃はいくらぐらいになるでしょうか?

 

「え、そんな事言われてもよく分からないよ」と思うかもしれません。

 

でも、スーモやホームズで近所の賃貸物件の家賃を調べてみてください。

築年数や延べ床面積、駅徒歩分数などでなんとなく家賃がいくらぐらいになるかが分かってくると思います。

 

それなりに手間はかかりますが、ぜひ調べてみてください。

なんとなく、家賃相場が分かってくるはずです。

 

実のところ、家を売却するべきか、賃貸にするべきかは、家賃がいくらになるかで決まると言ってもいいと思います。

 

家賃を200倍にしてみましょう

家賃が予測できたなら、その家賃を200倍にしてみてください。

 

例えば、家賃10万円ぐらいになりそうであれば、200倍すれば2000万円になります。

家賃が15万円ぐらいになりそうであれば、3000万円です。

 

はたまた、家賃が5万円ぐらいなら、1000万円です。

 

それ以上の価格で家が売れるのであれば売却したほうがいいです

もし、家がそれ以上の価格で売れるのであれば賃貸よりも売却したほうがいいです。

 

例えば、家賃が10万円ぐらいになりそうで、売却価格が2400万円の場合。

売却したほうがお得です。

 

こう考えるといいです。

「家賃のトータルが売却価格に到達するまで何年かかるかな?」って。

 

家賃10万円であれば、1年で120万円です。

ということは2400万円に到達するまでには20年かかることになります。

 

ちょっと長くはないですか?

20年後のことなんてなかなか予測できないものです。

 

でも、賃貸にだすのであれば、20年間は続けなければいけないことになります。

 

家賃の120倍以下でしか売れないのなら賃貸がいいかも

もし、家賃の120倍以下でしか売れないのであれば、売却よりも賃貸のほうがいいかもしれません。

 

家賃が10万円であれば、120倍は1200万円です。

もし、売却するとなると1080万円にしかならないという場合には、賃貸のほうがいいです。

 

家賃10万円なら1年で120万円です。

1080万円に到達するまでには9年かかります。

 

20年に比べれば9年のほうがいいですよね。

9年間賃貸を続ければ、売却したときと同じようなお金を得ることができます。

 

まあ、実際のところは、固定資産税や家賃の値下がり、管理費用などがかかるのでもうちょっと時間がかかりますが、20年かかるよりはずっといいですよね。

 

利回りで考えるということ

言ってみれば、家を売却するか賃貸にするかは利回りで考えるということです。

 

利回りというのは、何年で家を購入した資金を回収することができるのかを数値にしたものです。

 

利回り10%であれば、10年で回収することができるということです。

利回り5%なら20年かかります。

 

利回りが高いほどに、賃貸のほうが有利になります。

 

極端な話、利回り20%であれば5年で家の購入資金が回収できてしまうことになります。

賃貸にだしたほうがいいですよね?

 

反対に、利回り1%であれば回収するまでに100年かかることになります。

売却してしまったほうがずっとお得です。

 

ちなみに、家賃の200倍というのは利回り約6%です。

利回り6%というのは賃貸にするにはあまり魅力がありません。

 

管理が面倒であれば売却してしまったほうが楽です

ただ、賃貸にだすということは、大家になるということです。

大家としての仕事が発生することになります。

 

まずは、借り主を探さなければいけません。

水回りなどが故障したのならば、修理の手配をしなければいけません。

 

まあ、それを代行する管理会社というものがありますが、管理会社とのやり取りが発生することになります。

また、管理費を支払わなければいけなくなります。

 

それが面倒という場合には、利回りが高くなるとしても、売却してしまったほうが楽になります。

 

まとめ

というわけで、家を売却するべきか、それとも賃貸にだすべきかというお話をしました。

 

まずは、賃貸にだすとしたら家賃はいくらになるかを調べてみましょう。

そして、その家賃を200倍にしてみてください。

 

もし、売却価格がそれ以上になるのであれば、賃貸よりも売却したほうがお得です。

 

反対に、売却価格が家賃の120倍よりも安くなってしまう場合、賃貸にだしたほうがいいかもしれません。

 

言ってみれば、利回りで考えるということです。

利回りが高いのであれば賃貸にする、利回りが低ければ売却するという感じです。

 

ただ、賃貸にすると管理する手間というのが発生します。

そういうのが嫌だという場合には、利回りが高くなる場合でも、売却してしまったほうが楽です。

 

関連記事:媒介契約を結ぶ不動産会社はどうやって選ぶのがいい?

 

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。