「自己発見取引」で家が売却できれば仲介手数料は不要になる?

自分で買主を見つけて家を売買してしまうことを「自己発見取引」と言います。

自分で買主を見つけてしまうわけですから、不動産会社に買主を探してもらう必要がありません。

 

であれば、売買価格の3%ほどかかる仲介手数料は支払わなくてもいいことになるんでしょうか?

 

そうすることも可能です

そうすることも可能です。

 

専属専任媒介の場合には自己発見取引は認められていません。

でも、専属専任媒介が結ばれることは稀です。

 

ほとんどの場合は、専任媒介か、一般媒介のどちらかになります。

専任媒介の場合、自己発見取引が認められています。

 

もし、売主自身が買主を見つけた場合には、不動産会社の仲介なしで直接売買ができるようになるということです。

 

司法書士に売買契約書を作成してもらえばOK

「不動産会社の仲介なしでどうやって売買するの?」って思うかもしれません。

 

実は、司法書士にお願いすれば不動産売買契約書を作成してもらうことができます。

不動産売買契約書を作成することができるのは宅建士だけじゃないんですね。

 

司法書士でも作成可能です。

 

なので、売主自身が買主を見つけた場合には、一緒に司法書士のところに行って、売買契約書を作成してもらえばいいんです。

 

仲介手数料はかかりません

不動産会社は関わらないので、当然のことながら仲介手数料はかかりません。

 

もし、売買価格が3000万円だった場合、仲介手数料は3%の90万円になります。

そして、買主も3%の仲介手数料を支払う必要があります。

 

売主と買主合わせて180万円の仲介手数料がかかるということですね。

 

一方、司法書士に売買契約書を作成してもらうだけなら10万円から20万円ほどで済みます。

約160万円ほどの仲介手数料を浮かせることができるんですね。

 

ただし、現金一括で買ってもらうことが条件です

ただし、買主が現金一括で買ってくれることが条件になります。

ここが1番のハードルです。

 

郊外で土地だけの売買という場合にはそういったことも可能かもしれません。

郊外の場合には土地代は1000万円以下の場合が多いですからね。

 

300万円とか。

 

そういった場合には現金一括で買うことも多いと思います。

 

でも、都心の場合、土地だけで数千万円はかかります。

場合によっては土地だけで1億円を超えます。

 

そいういう場合、現金一括で買ってもらえるということは稀なんじゃないでしょうか。

 

住宅ローンを利用するなら不動産会社の仲介が必要になります

現金一括で買えない場合には、住宅ローンを利用することになります。

 

実は、住宅ローンを利用するには不動産会社の仲介が必要になることが多いです。

 

金融機関は、家や土地を担保にお金を貸してくれます。

家や土地に抵当権というものを設定するんですね。

 

もし、住宅ローンの返済が滞ったときに、その家や土地を売って融資したお金を回収できるようにです。

 

でも、家や土地を売っても融資したお金が回収できなかったらどうでしょうか?

金融機関は損をすることになってしまいます。

 

なので、金融機関は、その土地や家に問題がないかを知りたがります。

再建築不可の土地だったり、欠陥住宅だったりすると、売りにくいんです。

 

結果として安くしか売れないことになり、融資したお金を回収することが難しくなるんですね。

 

なので、金融機関は住宅ローンの利用者に「重要事項説明書」の提出を求めることになります。

 

重要事項説明書を作成できるのは宅建士だけ

重要事項説明書というのは、家や土地に関することが書かれた書類です。

もし、家や土地に問題がある場合には、重要事項説明書にその旨記載されることになります。

 

例えば、雨漏りがある家の場合には、重要事項説明書にそのことがきちんと記載されます。

地盤改良が必要かもしれない場合にも、その旨が記載されます。

 

言ってみれば、売った後に問題になりそうなことは、すべて重要事項説明書に書かれているということです。

 

そして、この重要事項説明書を作成することができるのは宅建士だけなんです。

司法書士には作成することができません。

 

なので、もし、住宅ローンを利用する必要があるのであれば、不動産会社に仲介してもらう必要があるんですね。

当然のことながら仲介手数料はかかります。

 

ただ、値下げの交渉はできると思いますけどね。

「自己発見取引なんだから仲介手数料を3%から2%にしてもらえませんか?」とかは可能だと思います。

 

売買の後に雨漏りが見つかったならどうなる?

自己発見取引の場合、不動産会社の仲介なしに売買をすることができます。

でも、少なからずのリスクもあります。

 

もし、売買の後に問題が発生したならどうなるんでしょうか?

例えば、売買の後に雨漏りが見つかったりなどですね。

 

自己発見取引の場合、買主は親族になることも多いです。

そういう場合にはあまり問題ないかもしれませんが、買主がお隣さんとかだったらどうでしょうか?

 

「雨漏りしてるなんて聞いてないよ?」ということにもなりかねません。

 

司法書士に売買契約書だけを作成してもらった場合、売買の後に問題が発生した場合の責任の所在が明確にされません。

それが原因でトラブルになることもあるんですね。

 

「雨漏りの修理費用を負担して欲しい」と言われるかもしれません。

 

その点、不動産会社による仲介の場合には、重要事項説明書で責任の所在を明確にしておきます。

瑕疵担保責任についてきちんと明記しておくんです。

 

例えば、「売買後3ヶ月までに問題が発生したならば売主の責任」とかですね。

売買後のトラブルのリスクを少なくすることができます。

 

まとめ

というわけで、「自己発見取引」の場合には仲介手数料は不要になるのかというお話をしました。

 

そうすることも可能です。

司法書士に不動産売買契約書の作成をお願いすれば、売買をおこなうことができます。

 

費用は10万円から20万円ぐらいです。

仲介手数料に比べればかなり安くすることができます。

 

ただ、買主が住宅ローンを利用したいという場合には不動産会社に仲介をしてもらう必要がでてきます。

 

というのも、住宅ローンを利用する場合には、金融機関が重要事項説明書の提出を求めてくるからです。

重要事項説明書というのは宅建士しか作成することができません。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。