仲介手数料を値切ることは可能?

仲介手数料って値切ることって可能なんでしょうか?

(ここでは賃貸ではなく売買の仲介手数料についてお話します)

 

不動産売買の仲介手数料って一律に決っていると思うかもしれませんが、実はそんなことはありません。

法律によって上限値は決まっていますが、それ以下であっても全然問題はありません。

 

値切り交渉することは可能です

仲介手数料の値切り交渉は可能です。

 

仲介業者が「仲介手数料は法律で一律に決められています」と言うことがありますが、そんなことはありません。

 

極端な話、仲介手数料0円でも法律的には問題はありません。

(それだと仲介業者が生きていけませんが)

 

3%+6万円というのは法律で決められている上限値

仲介手数料は上限値だけが法律で決められています。

 

売買代金の3%+6万円とよく言われています。

この3%+6万円というのはあくまでも上限値です。

 

4%とかにはできないということです。

 

こちらが仲介手数料を上乗せしたいと言っても、それは法律違反ということになります。

 

でも、3%+6万円以下であれば問題はありません。

ネット集客がメインの不動産仲介業者の場合、仲介手数料を1.5%にしているところもあります。

 

仲介業者は契約できないのを1番嫌がります

「仲介手数料を値切るなんて嫌がられないかなあ」と思うかもしれません。

 

たしかに嫌がられるかもしれませんが、仲介業者が1番嫌がるのは契約することができないことです。

「やっぱり買うのやめた」「やっぱり売るのやめた」と言われるのを1番嫌がります。

もしくは、「他社で成約してしまいました」と言われることです。

 

もしかしたら他社での成約を一番嫌がるかもしれません。

 

それだったら、仲介手数料を値引きしてでも自社で成約したいと思うはずです。

他社で成約されてしまっては仲介手数料は得られないですから。

 

中小の仲介業者のほうが値切りやすい

仲介手数料の値引きは大手の仲介業者よりも中小の仲介業者のほうが通りやすい傾向があります。

 

大手の場合、たくさんの売主と、たくさんの買主のリストを抱えています。

もし、あなたが家を売却なり購入しなくても、他にもお客さんはたくさんいるわけです。

 

仲介手数料の値引き交渉に応じてまであなたの家の仲介をおこなうメリットは少なくなります。

それだったら仲介手数料を満額支払ってくれるお客さんを相手にすればいいわけですから。

 

一方、中小の仲介業者の場合は、大手ほどにはお客さんのリストを抱えていません。

1人のお客さんの重要度が大手に比べて大きいということです。

 

あなたというお客さんを逃したら、また1からお客さんを探さなけれないけません。

そんなこともあって、中小の仲介業者のほうが仲介手数料を値切りやすいという傾向はあります。

 

値引き交渉のタイミングは内覧時か媒介契約時です

値引き交渉のタイミングについてお話します。

これは、買主側と売主側で違います。

 

買主側であれば、物件の「内覧時」に値引き交渉をおこなうのがいいです。

 

売主側であれば、仲介業者との「媒介契約時」に値引き交渉をおこなうのがいいです。

 

他社との競争が起こっている場合には内覧時に交渉しやすい

買主側であれば、なぜ、内覧時に値引き交渉をおこなうのがいいんでしょうか?

 

ちなみに、この値引き交渉をおこなうにはある条件があります。

それは、売主が仲介業者と専任媒介契約ではなくて一般媒介契約を結んでいる必要があります。

 

専任媒介契約と一般媒介契約の違いについてはこちらを読んでみてください。

 

簡単に言えば、専任媒介契約だと、独占的にその物件を仲介することができ、一般媒介契約の場合は、複数の仲介業者で買主探しの競争をすることになります。

一般媒介契約の場合、仲介業者は一刻でもはやく他社に先駆けて買主を探したいと思っています。

 

でなければ、他社に先に成約されてしまいますから。

 

その状況を逆手にとって、内覧時にこう言うわけです。

「この物件は他社でも紹介されました」と。

 

実際に他社から紹介されていなくても、一般媒介契約であればその可能性は大いにあります。

競争原理が働きます。

 

このタイミングでさりげなく仲介手数料の値下げ交渉をおこなえば、成功する可能性は高くなります。

仲介手数料を安くしてでも、成約できたほうがいいですから。

 

専任媒介契約を条件に値引き交渉をしてみる

売主側であれば、媒介契約時が値引き交渉のタイミングになります。

 

売主側の場合、まず最初に媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約を結ばないままに売却活動を始めるということはありません。

売却活動にもお金がかかりますから。

 

成約したら仲介手数料を得られるという契約をまず最初に結んでおく必要があります。

 

さきほどもお話しましたが、媒介契約には種類があります。

一般媒介契約と専任媒介契約です。

(正確には専属専任媒介契約もありますがここでは割愛します)

 

仲介業者は専任媒介契約を欲しがります。

自社で独占できるので他社との競争が起こらないですから。

 

あなたの家が売れるときには必ず仲介手数料を得られることになります。

その心理を逆手にとって、仲介手数料の値引き交渉をおこないます。

 

「仲介手数料を値引きしてくれたら専任媒介契約を結びます」と言うわけです。

大手の仲介業者の場合にはそれでも拒否してくる可能性はありますが、中小の場合は成功する可能性は高くなります。

 

売却する側なら値切らないほうがいい?

買主側と売主側、それぞれの立場別に仲介手数料の値引き交渉の仕方についてお話しました。

 

話しておいてなんですが、売主側の場合、仲介手数料の値切りは考えないほうがいいかもしれません。

というのも、値切りをすることによるデメリットというのが売主側の場合は大きいからです。

 

家を売却するためには初期費用および労力が必要になります。

 

不動産登記簿を取得する必要があります。

現地調査もしなければいけません。

 

土地の履歴も調べなければいけません。

昔、工場が建っていた土地の場合は土壌汚染がある可能性だってあるからです。

 

人的な労力もかかります。

家を購入したいという買主側の仲介よりも、責任も重大になります。

 

そんなときに、仲介手数料の値切りのお話をされたらどう思うでしょうか?

 

あまり快くは思わないはずです。

契約できないよりはいいので売却の仕事は引き受けてくれるかもしれませんが、高く売る努力はあまりしてくれないかもしれません。

 

売値を安くしてでも早く売却してしまおうとするかもしれません。

 

不動産投資が目的なら値切らないほうがいい?

不動産投資が目的な場合も仲介手数料は値切らないほうがいいです。

 

不動産投資をするということは、不動産の売買は1回では終わらないということですよね。

買ったり売ったりを何回か繰り返します。

仲介業者との関係性は1回限りではないわけです。

 

仲介手数料を値切ってしまうと、仲介業者からは「この人は仲介手数料を値切ってくる人だからあまり良い物件を紹介しないようにしよう」と思われてしまいます。

 

投資用の不動産はレインズやネットに出回る前に売買が成立することも多いです。

仲介業者に物件を紹介されない限りは、その存在にすら気がつくことができません。

 

不動産投資で安く不動産を買いたいと思ったら、良い物件を仲介業者に優先的に紹介してもらえるポジションを作らないといけません。

 

まとめ

というわけで、仲介手数料を値切ることは可能かどうかについてお話しました。

 

仲介手数料は値切ることはできます。

仲介手数料の3%+6万円というのはあくまでも法律で決められた上限値です。

それ以下であるならば問題はありません。

 

家を買う側であれば、内覧時に仲介手数料の値引き交渉をするのがいいです。

一般媒介契約で、他社との競争が起こっている場合には値引き交渉に応じてくれるかもしれません。

 

家を売る側であれば、媒介契約時に、専任媒介契約を条件に値引き交渉をするのがいいです。

どの仲介業者も一般媒介契約よりも専任媒介契約を結びたがりますから。

 

でも、家の売却で仲介手数料を値切るのはデメリットもあります。

熱心に家の売却をしてくれない可能性が高くなります。

 

また、不動産投資の場合にも、仲介手数料の値引き交渉はおこなわないほうが無難かと思います。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。