土地の「路線価」と「実勢価格」はどれくらい違うんでしょうか?

土地の価値を調べる方法のひとつに「路線価」というものがあります。

 

この道路沿いの土地であれば平米あたり〇〇万円と決められているものです。

国税庁のWebサイトでチェックすることができます。

 

この「路線価」というのは市場の「実勢価格」とはどれくらい違うものなんでしょうか?

 

路線価は実勢価格の「孫」のようなもの?

路線価というのは実勢価格の「孫」のようなものだと思います。

 

実際のところ、路線価と実勢価格というのはかなり違います。

でも、全く関係ないとは言えないんです。

 

「実勢価格」→「公示価格」→「路線価」

「実勢価格」が親だとすると、子供は「公示価格」、孫が「路線価」だと思います。

 

土地の値段というのは、その土地を欲しい人がどれだけいるのかによって決まります。

山奥の土地を高く買いたいという人はいないと思います。

 

一方、都心の便利な土地だったらどうでしょうか?

高いお金をだしてでも買いたいという人が増えるのではないでしょうか。

 

そうなると、競争になります。

ある意味オークションみたいなものですね。

 

そのときの売買価格が実勢価格です。

価格の親だと言えると思います。

 

公示価格とは?

公示価格というのは一体なんなんでしょうか?

 

よく、銀座の土地の値段がニュースになることがありますよね。

例えば、銀座の山野楽器の前が日本で1番地価が高いとかそういったニュースです。

 

このときに使われるのが公示価格です。

実勢価格ではありません。

 

国が決めた土地価格の基準です

公示価格というのは、国が決めた土地価格の基準のようなものです。

 

実勢価格の統計データなども考慮にいれられて公示価格というのは決定されます。

実勢価格は相場によって決まりますが、公示価格の場合には本質的な価値というものが重要視されます。

 

根拠が大事だとも言えるでしょうか。

 

なので、公示価格というのは不動産鑑定士によって公平性を期して決められます。

 

実勢価格とは違うけれども大きくは変わりません

公示価格は実勢価格とは同じになりません。

でも、大きく変わるということもあまりありません。

 

無くはないですけどね。

 

バブルが発生すると、公示価格と実勢価格が大きく変わってくるということがあります。

でも、バブルはいつかは弾けてしまいます。

 

最終的には公示価格のあたりに落ち着いてくることになります。

 

一般的には、景気が良いときには公示価格よりも実勢価格の方が高くなり、景気が悪くなると公示価格よりも実勢価格の方が安くなる傾向があります。

 

相続税のために作られたのが路線価です

じゃあ、路線価というのは何なんでしょうか?

実は、路線価というのは相続税のために作られたものです。

 

不動産というのは現金と違って価値を数字にしづらいですよね。

それこそ、実勢価格と公示価格でも数字が変わってきます。

 

例えば、実勢価格がおおよそ7000万円で公示価格が6500万円だとしたら、どっちの価格で相続税を計算すればいいんでしょうか?

その問題を解決するために作られたのが路線価です。

 

公示価格の約8割ほどの設定になっています

路線価というのは公示価格の約8割ほどの設定になっています。

 

もし、公示価格が6500万円だとしたら、路線価は約5200万円ほどになるということですね。

結構差がありますね。

 

なぜ、2割ほどの差ができるのかというと、土地の値段というのはとても変化しやすいものだからです。

 

今6500万円であっても、来年にはいくらになっているか分かりません。

もしかしたら、急激に土地が値上がりして8000万円になっている可能性もあります。

 

その反対に、5000万円になっている可能性だってあります。

過去の土地の値段の変化を調べれば、それがとてもあり得る話だということが分かります。

 

なので、相続税を計算するための評価額としては、公示価格ではなくて、価格の変動も考慮して、2割ほど安く設定されている路線価が使われるようになったんですね。

 

なので、結論としては、路線価と実勢価格はかなり違います。

でも、まったく関係がないというわけではありません。

 

まとめ

というわけで、土地の「路線価」と「実勢価格」はどれくらい違うのかというお話をしました。

 

まったく違います。

でも、全く関係ないというわけではありません。

 

路線価は実勢価格の孫のようなものだと思います。

「実勢価格」→「公示価格」→「路線価」という感じです。

 

公示価格というのは、国が決めた土地価格の基準のようなものです。

相場によって変動する実勢価格とは違いますが、実勢価格の変動も考慮にいれて公示価格は決められています。

 

そして、相続税の計算のために作られたのが路線価です。

路線価は公示価格の約8割ほどに設定されています。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。