家を売りたいと思った時、住宅ローンが残っているということは多いと思います。住宅ローンが残っている状態で家を売る時にはどうするのがいいんでしょうか？

まず、不動産会社に査定をお願いしましょう。

まずは、不動産会社に家の査定をお願いしましょう。住宅ローンが残っている場合でも、まずは、ここから始まります。

住宅ローンを借りている金融機関に相談してみるということは必要ありません。というよりも、金融機関に相談してみたとしても、「まずは、不動産会社に相談してみてください」と言われるのではないかと思います。場合によっては、不動産会社を紹介されるかもしれません。

必ず複数社にお願いすること。

この時、大事なのは、必ず複数の不動産会社に家の査定をお願いするということです。

1つの不動産会社だけに家の査定をお願いするということは結構なリスクがあります。信頼できる一社を選ぶことができるのであればいいのかもしれませんが、最初から、信頼できる一社を選ぶことは難しいです。必ず、複数社に家の査定をお願いすることをオススメします。

そうすると、不動産会社によって査定額に差がでてくるはずです。そして、査定の根拠を聞いてみてから、家の売却をお願いする不動産会社を決めてもいいと思います。

【関連記事】極端に家の査定額が高い時に注意するべきこと

住宅ローン残債よりも査定額が高ければ、まずはひと安心。

住宅ローンが残っている場合、もし、査定額がローン残債よりも高ければひと安心です。

住宅ローンというのは、家を売る場合には、一括して返却する必要があります。家を売ってからも、月々の支払いが続くというわけではないんです。必ず、家を売る時には一括返済する必要があります。

というのも、住宅ローンが継続するんであれば、その家には抵当権が設定されたままになります。そんな家を、購入する人はいるでしょうか？もし、あなたがローン滞納するようなことがあれば、その家は競売にかけられてしまうことになります。

なので、家を売るときには、必ず住宅ローン残債を一括返済して、抵当権を抹消する必要があります。

【関連記事】「住宅ローン」と「抵当権」はどんな関係になっているんでしょうか？

家が売れたなら、決済日にローンを一括返済します。

ローンを一括返済するタイミングは、売買代金の決済日です。その日に、売買代金の受け取りと、ローンの一括返済と、抵当権の抹消と、所有権移転登記が同時に行われます。

不動産会社が対応してくれるので流れに乗るだけです。

同時に色々なことをおこなうので大変だと思うかもしれません。

でも、ここらへんは不動産会社の人がすべて対応してくれるので、流れに乗るだけです。住宅ローンが残っていても、家を売ることはそれほど大変ではありません。というか、ローンがない場合とそれほどには変わりがありません。まあ、不動産会社の人の手間はちょっと増えますが。

問題なのは、残債よりも査定額が低い時です。

問題なのは、ローン残債よりも家の査定額が低かった時です。

足りないお金を、自分で用意する必要があります。

この場合、一括返済するのに足りないお金は、自分の自己資金の中から用意する必要があります。

例えば、ローン残債が2000万円で、査定額が1800万円なのであれば、その査定額で家を売ろうと思うなら、一括返済するのに足りない200万円は自分で用意しなければいけません。

もし、手持ちの自己資金が200万円以上あるのであれば、問題なく家を売ることはできます。でも、手持ちの自己資金に余裕がない場合、家を売ることは難しいです。抵当権を抹消することができないからです。

それでも、どうしても家を売らなければいけないという場合には、任意売却を検討することになります。

【関連記事】任意売却をするべきはどんな人？

まとめ

というわけで、住宅ローンが残っている家を売るにはどうすればいいのかというお話をしました。

まずは、複数の不動産会社に査定をお願いしましょう。もし、査定額が、ローン残債よりも高ければ、あまり問題はありません。（実際の売値がローン残債を下回らなければ）

問題なのは、査定額がローン残債を下回ってしまう時です。場合によっては、任意売却を検討しなければいけません。

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投稿者プロフィール

山河直純住宅不動産研究家

一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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