旧耐震基準のマンションは売却しにくいでしょうか?

日本には旧耐震基準のマンションが結構あります。

都内の約2割ほどのマンションが旧耐震なんじゃないでしょうか。

 

旧耐震基準のマンションに住んでいるという人も少なくないと思います。

 

そんな、旧耐震マンション。

売却することは難しいのでしょうか?

 

売却しにくいのは確かです。

売却しにくいのは確かだと思います。

 

ただ、「旧耐震だから地震が不安〜」とかいう理由ではなく、

他のことが原因で売却しにくくなるんです。

 

住宅ローンがおりにくいという問題があります。

それは、住宅ローンがおりにくいということです。

 

旧耐震基準マンションというのは、

今の建築基準法による耐震基準が満たされていないマンションということです。

 

まあ、稀に満たしているものもあるみたいですけどね。

 

当時の耐震基準を大きく上回る耐震性で建てられたマンションは、

今の耐震基準も満たしている可能性はあります。

 

でも、大体は満たしていませんよね。

 

そうなると、既存不適格というレッテルを貼られてしまうんです。

基本的に、金融機関は既存不適格な物件にあまり融資をしたがりません。

 

旧耐震基準のマンションにも積極的には融資をしたがらないということです。

 

関連記事:既存不適格の物件、住宅ローンを融資してもらうのは難しい?

 

購入できる人が限られるということ。

そうなると、購入できる人が限られてきます。

 

あなたの旧耐震のマンションを気にいる人がいたとしても、

「住宅ローンを利用できないので購入できない」

ということが起こってしまうんですね。

 

購入できるのは、現金一括で購入できる人か、

金融機関からの信用力の高い一部の人だけということになりかねません。

 

まあ、既存不適格な物件でも融資してくれる金融機関はありますが、

金利が高くなってしまう傾向があります。

 

やっぱり、購入できる人が限られてきてしまいます。

 

不動産に限りませんが、

欲しい人が多いほどに、物の価値というのは上がります。

 

競争の原理が働くからです。

 

反対に、欲しい人が少ない場合には、

値下げをしないといけないということも考えられます。

 

また、住宅ローン減税が使えないという問題も。

旧耐震マンションの場合、

住宅ローン減税が使えないという問題もあります。

 

10年間、住宅ローンの残債の1%が還元される制度です。

 

10年間累計で100万円とか200万円とか、

最大で400万円というお金が還ってくることになります。

 

かなり大きいですよね。

 

でも、旧耐震マンションの場合には、

まず、住宅ローン減税は使えません。

 

これも、購入希望者が減ってしまう原因です。

これも、購入希望者が減ってしまう原因になってしまいます。

 

住宅ローン減税というと、

新築に適用される制度というイメージがありますが、

中古住宅であっても適用されます。

 

住宅ローン減税が使えるかどうかという視点で、

中古住宅を探している人も少なくありません。

 

旧耐震マンションの場合、

そういった人達の選択候補からは外れてしまうことになります。

 

旧耐震マンションは耐震基準適合証明書が取得しにくいです。

正確なことを言えば、

旧耐震マンションでも住宅ローン減税を使えるようにすることは可能です。

 

不可能ではありません。

 

でも、そのためには「耐震基準適合証明書」を取得しなければいけません。

 

建築士に依頼して、

「このマンションは今の耐震基準を満たしています」

「震度6強の地震が起きたとしても一応倒壊しません」

というお墨付きをもらわなければいけません。

 

もし、耐震基準を満たしていない場合には、

耐震工事をおこなわなければいけなくなります。

 

マンションの場合、これが難しいんです。

 

耐震工事を行うのに入居者の同意が必要になります。

たいていのマンションでは、耐震診断すらおこなわないことがほとんどです。

 

でも、立地次第では高く売ることも可能です。

そんな旧耐震基準のマンションですが、

立地が良いことが少なくありません。

 

旧耐震というのは1981年以前に建てられたマンションということです。

 

まだまだ、それほど建物も多くなかった時代なので、

駅前とかの立地の良い場所に建っていることが多いんですね。

 

そういった旧耐震マンションであれば、

住宅ローンがおりにくかろうが、

住宅ローン減税が使えなかろうが、

耐震基準を満たしていなかろうが、

それを上回る購入需要があるものです。

 

表参道や青山などの、多くの人が欲しがるような立地に建つ旧耐震マンションの場合、

むしろ、売主のほうが有利に交渉を進められる可能性もあります。

 

まとめ

というわけで、旧耐震基準のマンションは売却しにくのかというお話をしました。

 

売却しにくいのは確かだと思います。

 

というのも、旧耐震の場合には住宅ローンがおりにくくなってしまうからです。

購入できる人が限られてきてしまいます。

 

また、旧耐震マンションだと住宅ローン減税が使えないというのも大きいです。

これも、購入希望者が減ってしまう原因ですね。

 

正確には、旧耐震マンションでも住宅ローン減税が使えるようにする方法はあります。

耐震基準適合証明書を取得すればいいんです。

 

でも、マンションの場合には耐震工事の同意をとりつけるのが難しいんですね。

 

そんな、旧耐震マンションですが、

立地次第では十分に高く売れる可能性もあります。

 

関連記事:既存不適格の家・マンションを売却することは難しいでしょうか?

関連記事:1981年以前の旧耐震の場合にはフラット35は利用できないんでしょうか?

関連記事:築20年or25年以上の中古住宅の場合、住宅ローンは利用できない?

 

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。