既存不適格の家・マンションを売却することは難しいでしょうか?

建ったときには適法だったのに、

その後の法律の改正によって不適法になってしまった建築物。

 

それを既存不適格と呼んだりします。

 

もし、自宅がそんな既存不適格な戸建てやマンションだった場合、

売却することは難しいでしょうか?

 

売却することは可能です。

既存不適格でも売却することは可能です。

 

不動産屋に売却の仲介を依頼をすれば、

問題なく取り扱ってくれると思います。

 

ただ、適法な普通の戸建てやマンションを売るよりは、

ハードルが上がるのは避けられません。

 

既存不適格であることを伝える必要はあります。

既存不適格な家を売るときには、

買主にきちんとそのことを伝えなければいけません。

 

口頭で伝えればいいというだけでなくて、

重要事項説明書にもきちんと明記しておく必要があります。

 

既存不適格であることを隠したまま売ってしまうと、

賠償問題になったりするので注意してください。

 

まあ、そこらへんは仲介する不動産屋の人が対応してくれるはずです。

 

まれに、口頭では伝えずに、

重要事項説明書にシレッと記載するだけという不動産屋もいるようですが。。

 

その方が売れやすいからですね。

 

買主が既存不適格の家を買ったという自覚がないままの場合もあるようです。

そんな場合も後々にトラブルになりがちなので注意しましょう。

 

違反建築よりは売りやすい?

ちなみに、既存不適格は違反建築よりかは売りやすいと思います。

 

既存不適格と違反建築って似たようなものに感じるのですが、

明確な違いがひとつあります。

 

それは、意図的かどうかです。

 

意図的に建築基準法に違反しているのが違反建築です。

意図せずに違反してしまっているのが既存不適格です。

 

少なくとも是正命令が下されることはありません。

そんなわけで、既存不適格の場合は、現行の建築基準法には違反していますが、

それによって是正命令が下されるということはありません。

 

是正命令というのは

 

「この建物は建築基準法に違反しているので取り壊すなり改修するなりすること」

 

という命令です。

 

既存不適格の場合には、意図的に違反しているわけではないので、

是正命令が下されることはありません。

 

一方、違反建築の場合には、是正命令が下される可能性があります。

 

場合によっては住宅ローンが使えることも。

家を買うときには、

多くの人が住宅ローンを利用します。

 

現金一括で家を買えるという人はそれほど多くはありません。

 

既存不適格の場合、基本的には銀行はお金を融資しません。

既存不適格の家を買いたいと思っても、住宅ローンを組めないんですね。

 

ただ、違反建築ほどにはきびしくありません。

 

場合によっては、既存不適格であっても住宅ローンを組めるということがあります。

立地が良かったり、ほんの少しだけ容積率をオーバーしているとかの場合です。

 

「建て替えることになったとしても、現状とそれほど変わらないぐらいの延べ床面積は確保できるだろう」

 

と銀行に判断されれば住宅ローンが組める可能性があります。

 

住宅ローンを利用しないと買えないという人も、

買主になる可能性がでてきます。

 

戸建ての場合には更地にするという手もあります。

既存不適格のマンションの場合には無理なのですが、

戸建ての場合には家を取り壊して更地にして売却するという方法もあります。

 

土地だけで売るということですね。

 

既存不適格なのは建物だけです。

土地には既存不適格もなにもありません。

 

なので、土地だけであれば問題なく住宅ローンも利用することができるようになります。

 

家や土地というのは、欲しい人が多いほどに高値で売れやすくなります。

 

「あんまりのんびりしていると他の人に先に買われてしまう」

 

と高値でも買ってくれるわけです。

 

なので、既存不適格の状態で売るよりも、

更地にして、住宅ローンを利用できる土地だけにしたほうが、

高く売れるという可能性もあるわけです。

 

まあ、立地が良い場合に限りますけどね。

でも、そういう手もあります。

 

まとめ

というわけで、既存不適格の家・マンションは売却することが難しいのかというお話をしました。

 

既存不適格であっても売却することは可能です。

ただし、買主にはきちんと既存不適格であることを伝える必要はあります。

 

また、少なくとも違反建築よりかは売りやすいです。

 

既存不適格であれば是正命令が下ることもありませんし、

場合によっては住宅ローンが使えることもあるからです。

 

また、立地の良い場所に建っている戸建てであれば、

建物を取壊して土地だけで売却するという方法もあります。

 

その方が高く売れることもあります。

 

関連記事:違反建築・違法建築の家でも売却することは可能でしょうか?

関連記事:「既存不適格」と「違反建築」の違いってなんなんでしょうか?

 

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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