既存不適格の物件、住宅ローンを融資してもらうのは難しい?

「気に入った物件が既存不適格だった!」

ということは結構あることです。

 

不動産屋も最初には教えてくれないことも多いです。

買う気満々になってから既存不適格であることが告げられることも。

 

既存不適格の場合、

住宅ローンを融資してもらうことは難しいんでしょうか?

 

融資してもらえなくはありません。

難しいですが、

融資してもらえなくはありません。

 

違法建築の場合にはほぼ無理なのですが、

既存不適格の場合には0%ではありません。

 

場合によっては融資してもらうことも可能です。

 

土地にどれだけの価値があるかが重要?

不動産の価値というのは、

土地と建物の2つによって決まります。

 

売買するときの価格は、

土地と建物のセットの価格になっていますが、

内訳をみると土地と建物に分かれています。

 

そして、既存不適格なのは建物の方だけです。

土地そのものには既存不適格とかありません。

 

既存不適格の物件に融資してもらいたい場合、

建物よりも土地にどれだけの価値があるのかということが重要になってきます。

 

もし、土地値以下で物件が買えるのであれば?

もし、その既存不適格の物件が、

土地値以下で買えるとしたらどうでしょうか?

 

土地だけの価格相場が5000万円のところ、

既存不適格な建物付きで4500万円で売られていたりしたらどうでしょうか?

 

土地だけで購入するよりもお得ですよね。

 

極端な話、物件を購入した後に建物を取り壊して、

土地だけで売却すれば売却利益がでてしまいます。

 

戸建てであれば取り壊し費用も100万円ほどかかりますが、

それでも利益がでます。

 

銀行にとって資金回収できないリスクは少なくなります。

銀行が既存不適格の物件に対して融資を渋るのは、

融資した資金を回収できなくなるリスクが上がるからです。

 

もし、そのリスクがとても少ないものだとしたら、

銀行も融資を渋ることはありません。

 

だって、銀行だって融資をして利子をとらないことには商売にならないからです。

 

なので、土地値以下で買えるような既存不適格な物件の場合、

銀行も融資してくれる傾向があります。

 

反対に、土地よりも建物の割合のほうが大きかったらどうでしょうか?

 

土地の相場価格が1500万円で、

建物の価格が3000万円だったらどうでしょうか?

 

既存不適格な建物に3000万円を融資するのは結構なリスクがあります。

 

住宅ローンの返済が滞った場合、

銀行は物件を差し押さえて競売にかけます。

 

でも、既存不適格の場合、

それほど高く売れない可能性があります。

 

3000万円融資したのに1000万円しか回収できなかったらどうでしょうか?

 

損をしてしまう可能性がグッと高くなります。

 

既存不適格であっても価格次第だということです。

言ってみれば、

既存不適格であっても、

価格次第では融資してもらえる可能性があるということですね。

 

決め手はリスクです。

 

銀行にとってリスクがとても小さいものであれば、

融資してくれる可能性が高まります。

 

反対に、融資してもらえないということは、

リスクが高いということです。

 

むしろ、その価格で購入してはいけないということを、

教えてくれているようなものかもしれません。

 

それでも大手金融機関は難しいかも。

とはいえ、大手金融機関の場合には、

リスクがとても小さいものだったとしても難しいかもしれません。

 

社内規定やコンプライアンスなどで既存不適格な物件には融資しないと決まっていたりすると、

どう頑張っても融資してもらうことは難しくなります。

 

門前払いに近いでしょうか。

 

なので、既存不適格の物件で融資してもらいたい場合には、

中小金融機関やノンバンクを検討することになります。

 

その分、金利は少し高くなってしまう傾向がありますけどね。

 

まとめ

というわけで、既存不適格な物件に住宅ローンなどの融資をしてもらうことは難しいのかというお話をしました。

 

難しいですが、

融資してもらえなくはないです。

 

土地にどれだけの価値があるかが重要になってきます。

 

極端な話、土地値以下で物件を買えるのであれば、

既存不適格でも融資してもらえる可能性は高くなります。

 

銀行にとってリスクが小さくなるからです。

 

なので、既存不適格であっても価格次第では融資してもらえる可能性があるということですね。

 

ただし、大手金融機関の場合にはリスクが少なくても融資は難しいかもしれません。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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