家を親族間売買するときの適正価格はどれくらい?

家の売買は他人間でおこなわれることが一般的ですが、親族間でおこなわれることもあります。

例えば、従兄弟に家を売るということもあるかもしれません。

 

そんな時に悩むのが「いくらで売るのか?」ということです。

親族間売買をおこなうときの適正価格ってどれくらいなんでしょうか?

 

相続税逃れと思われないことが大切です

大事なのは、「相続税逃れのための親族間売買なのではないか?」と思われないことです。

特に親子間売買の場合には、家の売買をおこなわなくても相続によって親から子へ家の所有権が移ります。

 

相続税を支払うことで、親から子へ所有権が移ります。

まあ、家の評価額が4000万円以上とかでないと相続税はかかりませんけどね。

 

でも、相続税を支払わないで済む方法があります。

親族間売買をおこなうという方法です。

 

相続が発生する前に、親から子供に極端に安く家を売ってしまうんですね。

例えば、6000万円の家を1000万円で子供に売るとかですね。

 

そうすると、相続が発生したときに相続税がかからなくなります。

 

でも、この方法は税務署に相続税逃れとみなされてしまいます。

実際のところ、相続税逃れですよね。

 

そういう場合、税務署はどういう対応をとると思いますか?

相続税ではなくて、贈与税を請求してきます。

 

「6000万円の家を1000万円で子供に売ったということは、5000万円分は贈与にあたりますよね?」ということです。

5000万円に対して贈与税がかかります。

 

贈与税って相続税よりも税率が高い上に、控除がほとんどありません。

5000万円に対する贈与税の額は2350万円になります。

 

それなら相続税を支払ったほうが全然マシというレベルです。

相続税なら控除があるのでおそらく100万円しないはずです。

 

相続のときに家はどうやって評価されるのか?

極端に安く家を売ってしまうと贈与税がかかってしまいます。

 

でも、家の価格ってかなり変動しますよね?

 

6000万円の家といっても、6000万円で購入したというだけであって、今現在、いくらで売れるのかというのは別の話です。

もしかしたら、1億円で売れるかもしれないし、3000万円でしか売れないかもしれないんです。

 

それでも、相続が発生すると、家の価値は評価されて相続税が課税されます。

一体、どうやって家は評価されているんでしょうか?

 

路線価と同じぐらいの値段なら大丈夫な可能性が高いです

相続税の評価には、不動産の場合には「路線価」というものが使われます。

「この道路に面している土地であれば、平米あたり〇〇万円の価値がある」ということが記載された地図のようなものです。

 

「路線価」で検索すれば国税庁のWebサイトがでてくると思いますので、今すぐにでも確認することが可能です。

 

この路線価というのは、実は実勢価格の約8割ほどに設定されています。

実勢価格が6000万円の土地であれば、その8割の4800万円になるように路線価が設定されているということですね。

 

6000万円の土地が相続される場合には、4800万円分に対して相続税がかかるということです。

 

ちなみに、路線価というのは土地に対しての評価だけです。

建物の評価はまた別です。

 

でも、家の相続の場合、たいていは築22年以上になるのではないでしょうか?

木造住宅の場合には耐用年数は22年と決められています。

 

つまりは、築22年の木造住宅の価値は0円に限りなく近いと判断されるんですね。

なので、築22年以上の木造住宅の場合には、ほとんど土地の値段だけでの売買になります。

 

鉄筋コンクリートの場合には耐用年数は47年になります。

 

もし、耐用年数に満たない家を相続する場合には、新築時の建物だけの価格を耐用年数で割って、残りの耐用年数を掛ければ、今の建物の評価額が計算できます。

 

例えば、木造住宅で新築時の建物の価格は2000万円だった場合、築11年であれば、今の建物の価値は1000万円になるということですね。

そして、その価格の8割ほどが800万円が相続税としての評価額ということになります。

 

親族間売買をおこなうときも、この相続税の評価額と同じくらいの価格であれば、贈与税としてみなされない可能性が高いです。

 

「相続税の評価額と同じ価格で売買しました」と言うことができます。

 

不動産鑑定士に評価をお願いするのもひとつの手です

自分で判断するのではなく、不動産鑑定士に評価をお願いするという方法もあります。

 

さきほどお話した路線価というのも不動産鑑定士が土地の評価をして決めているものです。

言ってみれば、不動産鑑定士というのは公的な不動産の価値を決定する人です。

 

その不動産鑑定士に家を評価してもらって親族間売買をおこなうのであれば、税務署も文句が言えないでしょう。

 

ただ、思っているよりも高い売買価格になってしまう可能性はあります。

贈与税としてみなされるのは困るけれども、できるだけ安く売買したいという場合にはあまり向いていないかもしれません。

 

固定資産税評価額から計算する方法もあります

固定資産税評価額から計算するという方法もあります。

 

固定資産税評価額というのは、実勢価格の約7割ほどに設定されています。

相続税の場合は約8割でした。

 

ちょっと違うのですが、固定資産税評価額から相続税評価額を計算するということはできます。

 

ただ、気をつけないといけないのは、土地の小規模住宅用地の特例です。

200平米以下の家であれば、その土地の固定資産税は1/6に減税されます。

 

かなり大きいです。

 

例えば、建物の広さが200平米以下で、固定資産税評価額が土地600万円、建物800万円の場合、本来の土地の評価額は6倍の3600万円ということですね。

土地と建物を合わせれば合計4000万円になります。

 

この評価額は実勢価格の約7割ほどなので、実勢価格は5714万円ほどになります。

 

そして、それを相続税評価額にするには8割で計算します。

4571万円ほどになります。

 

4571万円ほどで親族間売買をおこなうのであれば、贈与とみなされない可能性が高いということです。

 

まとめ

というわけで、家を親族間売買するときの適正価格はどれくらいかというお話をしました。

 

大事なのは相続税逃れだと思われない価格で売買することです。

極端に安い価格で売買してしまうと実勢価格との差額を贈与としてみなされる可能性があります。

 

贈与税は相続税よりも税率が高いので注意が必要です。

 

贈与としてみなされないためには、相続税の評価に使われる路線価を基準にするといいです。

実勢価格の約8割ほどです。

 

実勢価格が6000万円であれば、4800万円ほどまでなら贈与とみなされない可能性が高いということですね。

 

また、本当に適正価格で売買したいというのであれば、不動産鑑定士に評価をお願いするという方法もあります。

また、固定資産税評価額から相続税評価額を計算するという方法もあります。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



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ベンジャミン・フランクリンは、

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