「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」にはどんな違いがある?

家を売る時には不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

 

媒介契約には3種類あります。

「一般」「専任」「専属専任」の3種類です。

 

一般媒介は明らかに他の2つとは違うのですが、専任媒介と専属専任媒介はその違いがちょっと分かりにくかったりします。

何が違うんでしょうか?

 

もし、自分で買主を見つけてしまったなら?

家を売る時に、自分で買主を見つけてしまうということがたまにあります。

 

例えば「他人に家を売ってしまうのなら私が買う!」と親戚に言われたりとか、「庭を大きくしたいから買いたい!」とお隣さんに言われたりとかですね。

 

買主を探すのって不動産会社の仕事なのですが、自分で買主を見つけてしまうということがあります。

 

仲介手数料を支払わなくてもよい?

そんな時は、仲介手数料というのは支払わなくてもいいんでしょうか?

 

実のところ、仲介手数料を支払わないという選択も可能です。

買主を探すために不動産会社に仲介をお願いしますからね。

 

それ以外にも書類作成や調査などの仕事もありますが、1番お金がかかるのが買主を探すという仕事です。

広告やチラシにお金がかかります。

 

もし、自分で買主を見つけてしまったのであれば、仲介手数料を支払うのがもったいなく感じるかもしれません。

 

専任媒介であればそれも可能です

専任媒介であればそれが可能です。

専属専任媒介の場合には不可になります。

 

専任と専属専任の1番大きな違いはここになります。

 

ちなみに、自分で買主を見つけてしまうことを自己発見取引と呼んだりします。

専任媒介の場合には自己発見取引が認められているんですね。

 

司法書士に売買契約書を作成してもらうだけでOK

仲介手数料を支払いたくない場合には、司法書士に売買契約書を作成してもらうことになります。

費用は10万円〜20万円ぐらいでしょうか。

 

仲介手数料というのは、売主も買主もそれぞれ3%を支払います。

売買価格が3000万円の場合には、それぞれ90万円ずつ、合計180万円の仲介手数料になります。

 

でも、司法書士に頼めばそれが10万円〜20万円ほどになります。

なかなか魅力的ですよね。

 

ただ、家に不具合があるときに問題になったりします

ただ、司法書士に売買契約書を作成してもらうと、後になって問題が発生することもあります。

 

例えば、雨漏りがしたりとかですね。

「雨漏りしているだなんて聞いていなかったよ!」ということが起こり得るんです。

 

親戚とかだったら「ごめんごめん」で済むかもしれませんが、お隣さんの場合には賠償問題に発展する可能性もあります。

 

不動産会社による仲介であればそういった問題は回避することができます。

 

不動産会社による仲介の場合には「重要事項説明書」を作成します。

これは司法書士には作成することができないんです。

 

宅建士だけが作成できる書類です。

家に雨漏りがあるのであれば、重要事項説明書にその旨が記載されます。

 

また、家に不具合があっても責任は負わないなどの記載をしておくこともあります。

瑕疵担保責任についてきちんと決めておくんですね。

 

なので、売買後にトラブルになることは比較的少なくなります。

 

専任でも結局、不動産会社に仲介してもらうことが多いです

なので、結局のところ自己発見取引であったとしても不動産会社に仲介してもらうことが多くなります。

 

専任媒介であってもです。

売買後のトラブルは避けたいからです。

 

ちなみに、仲介手数料の値引きはあると思います。

交渉すれば多少安くしてもらうことは可能だと思います。

 

というのも、自己発見取引の場合は、不動産会社からすれば労力もなしに両手仲介になることになります。

両手仲介というのは、売主からも買主からも仲介手数料がもらえることです。

 

それぞれから3%。合計6%の仲介手数料が得られます。

 

買主を見つける労力がないのですから、そこを合計5%とか4%にしてもらうことはできると思います。

 

でなければ他の不動産会社や司法書士に頼むと言えば確実に値引きしてもらえるでしょう。

専任媒介ならそれが可能ですから。

 

住宅ローンを使うならなおさら

住宅ローンを使う場合にも、司法書士ではなくて不動産会社に仲介をお願いすることになります。

自己発見取引であってもです。

 

というのも、住宅ローンを組むには金融機関に重要事項説明書を提出しなければいけないからです。

売買契約書だけではだめなんですね。

 

金融機関は住宅ローンを融資する際には、その家に抵当権をつけます。

もし、住宅ローンが滞納されるようなことがあれば、その家を売ることによって融資したお金を回収できるためにです。

 

なので、その家がちゃんとしているのかということを確認する必要があるんです。

欠陥住宅じゃ困るわけですね。

 

なので、重要事項説明書の提出を求めます。

 

専属専任はむしろ不動産会社が嫌がる?

不動産会社にとって1番有利な契約というのは専任専属媒介です。

 

自己発見取引でさえも認められない契約ですからね。

専任媒介みたいに「仲介手数料を安くしてもらえないなら他社で売買契約をおこないます」とか言われる可能性もありません。

 

でも、専属専任媒介を嫌がる不動産会社って意外に多いです。

 

1週間に1回のペースで活動報告をしなければいけません

というのも、専属専任媒介の場合には、売主に対して1週間に1回のペースで活動報告をしなければいけないからです。

宅建法によってそう決められています。

 

自己発見取引になったとしても必ず仲介手数料がもらえるというメリットは良いのですが、その分、ちょっと手間が多くなります。

 

また、実際のところは自己発見取引になる可能性というのはそれほど高くありません。

 

なので、専属専任媒介よりも専任媒介を好む不動産会社のほうが実は多いです。

自己発見取引になったとしても住宅ローンを使うなら不動産会社の仲介になりますしね。

 

ちなみに、専任媒介なら2週間に1回のペースで良くなります。

専属専任媒介よりも楽になりますね。

 

まとめ

というわけで、専属専任媒介と専任媒介にはどんな違いがあるのかというお話をしました。

 

家を売る時に、稀に自分で買主を見つけてしまうことがあります。

親戚やお隣さんが買いたいと言ってきたときですね。

 

そんなときには、仲介手数料は支払わなくてもいいのでしょうか?

だって、買主を見つけるのが不動産会社の仕事です。

 

実は、専任媒介契約の場合にはそれが可能です。

司法書士に売買契約書だけ作成してもらうということが可能になっています。

 

専属専任媒介契約の場合には、自分で買主を見つけても不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。

 

これが1番の違いです。

 

ただ、専任媒介であっても、不動産会社に仲介をお願いするということが実際のところは多いです。

住宅ローンを使うのであれば重要事項説明書が必要になるので、結局のところは不動産会社に仲介してもらう必要があるんですね。

 

ちなみに、不動産会社に1番有利な契約である専属専任媒介ですが、嫌がる不動産会社も少なくないです。

 

というのも、売主への活動報告を1週間に1回のペースでしなければいけないからです。

専任媒介であれば2週間に1回のペースで良くなります。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。