媒介契約を結ぶ前に確認するべき2つのポイントとは?

家を売るときには不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

「この家を売る仲介をお任せします」という契約ですね。

 

ひとくちに媒介契約といっても種類があります。

「一般」と「専任」と「専属専任」の3種類です。

 

種類によっては売主にとって不利になることがあります。

安く売ることになることもあります。

 

そんなのは嫌ですよね。

そこで、媒介契約を結ぶ前に確認するべき2つのポイントについてお話します。

 

【1】囲い込みをしないか?

まず、ひとつめの確認ポイントは「囲い込みをしないか?」というところです。

 

囲い込みというのは簡単に言うと、他社が買主を紹介してきても、それを断ってしまうことです。

「そちらで扱っている物件を欲しいという人がいるのですが案内は可能ですか?」という他社からの問い合わせに対して、「ただいま商談中です」とか答えてしまうんですね。

 

もちろん、商談中でもなんでもありません。

 

囲い込みをおこなう不動産会社というのは、他社からの紹介ではなくて、自社で買主を見つけたいんです。

だから、他社からの紹介は断ってしまいます。

 

売主には無断でです。

もしかしたら、それで家が売れたかもしれないのにです。

 

売主からすれば囲い込まれるということは絶対に避けたいところです。

 

専任媒介契約には囲い込みのリスクがあります

囲い込みというのは、専任媒介契約でなければおこなうことができません。

売主との窓口が自社1社しかないからこそできることなんです。

 

もし、自社だけでなくて他社も窓口になっているのであれば、買主の紹介を断ることなんてできません。

断ったらもうひとつの窓口に問い合わされるだけですからね。

 

そこで売買が決まってしまえば仲介手数料を得ることはできません。

 

不安なら「一般媒介契約」にするのがいいです

多くの不動産会社は専任媒介契約を結びたがります。

専任媒介契約なら家が売れたのであれば必ず仲介手数料が得られますからね。

 

一方、一般媒介契約の場合には、他社との競争になります。

もしかしたら仲介手数料が得られないかもしれません。

 

なので、専任媒介契約を望むのは当然とも言えます。

でも、専任媒介契約には囲い込みのリスクがあります。

 

その不動産会社が絶対に囲い込みをしないと判断することができないのであれば、一般媒介契約にしておいたほうがいいかもしれません。

 

【2】広告掲載不可にしないか?

ふたつめの確認ポイントです。

「広告掲載不可」にしないかどうかです。

 

不動産業界というのはレインズというシステムによって売り物件が共有されています。

日本全国で売りにでている不動産を、どの不動産会社も知ることができるんですね。

 

当然のことながら、あなたが家を売りにだすとなると、あなたの家はレインズに掲載されます。

そして、どの不動産会社であっても、あなたの家の買主を探すことができるわけです。

 

媒介契約を結ぶ不動産会社だけが買主を探してくれるわけじゃないんですね。

 

レインズに掲載されていれば、他社が買主を探してくれることも多いです。

でも、不動産会社によっては他社が広告によって買主を探すことを禁止したりするんですね。

 

他社がスーモなどに広告掲載できなくなります

広告掲載不可にされると、他社はスーモやホームズなどの不動産ポータルサイトに広告を掲載することができなくなります。

スーモやホームズなどに限らずに、全ての広告媒体に掲載が不可になります。

 

家を買いたいという場合には、だいたいの人はスーモやホームズをチェックしますよね。

中古物件の場合はなおさらです。

 

家が売りにでてることを知る人が少なくなるということ

つまりは、広告掲載不可にされると、あなたの家が売りにでているということに気がつく人が少なくなるということです。

 

媒介契約を結んだ不動産会社だって広告はだします。

(まあ、広告をださない不動産会社もありますが)

 

でも、すべての媒体に広告をだせるわけじゃありません。

広告費がかかりますからね。

 

その点、広告掲載OKの場合には、他社が買主をみつけるための広告をだしてくれていたりするんです。

 

結果的に売値が下がる可能性があります

物の値段というのは、欲しい人が多いほどに上がります。

 

オークションを見ていると分かりますよね。

それを欲しい人が2人以上いる場合には価格競争になります。

 

家だって同じようなものです。

どうしてもその家が欲しいという人は、高いお金をだしてでも購入しますよね。

 

でも、欲しい人が1人だったとしたらどうでしょうか?

家を買う側はできるだけ安く買いたいものです。

 

ライバルがいないとなると、じっくりと価格交渉をされてしまうかもしれません。

結果的に、安く家を売ることになる可能性があります。

 

どちらにしても不安なら「一般媒介契約」にすること

もし、その不動産会社が広告掲載不可にしないか確信できない場合には、一般媒介契約にしておくのが無難です。

一般媒介契約なら競争の原理が働くので、広告掲載OKにする不動産会社が増えることになります。

 

広告掲載不可にすると、他社から買主が紹介されることが少なくなってしまいます。

それだったら、広告掲載OKにして他社から買主を紹介してもらったほうが仲介手数料が得られる可能性が高まりますからね。

 

まとめ

というわけで、媒介契約を結ぶ前に確認するべき2つのポイントについてお話しました。

 

まず、ひとつめは「囲い込みをしないか?」というところです。

 

専任媒介契約には囲い込みのリスクがあります。

もし、その不動産会社が囲い込みをしないと確信できないのであれば、一般媒介契約にしておいたほうがいいかもしれません。

 

ふたつめは「広告掲載不可にしないか?」というところです。

 

囲い込みはしないにしても、広告掲載不可にしている不動産会社というのはあります。

広告掲載不可にすると、他社が買主を探すために広告をだすということができなくなってしまいます。

 

言ってみれば、あなたの家が売りにでているということに気がつく人が少なくなるということです。

結果的に、家の売値は下がってしまう可能性があります。

 

なので、どちらにしても不安があるという人は、専任媒介契約ではなくて一般媒介契約にしておくのがいいかもしれません。

ただ、専任媒介契約にしかないメリットというのもありますけどね。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。