「囲い込み」って何なの?

家を売ろうと思うと、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の3つがあります。

 

どの契約を結んでもいいのですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約には「囲い込み」のリスクがあります。

一体、「囲い込み」って何なんでしょうか?

 

あなたの家が売りに出てないことになってる?

囲い込みをされると、あなたの家は売りにでていないことにされてしまいます。

というのは、ちょっと言い過ぎかもしれません。

 

でも、少なくとも、あなたの家が売りにでているということに気がつく人はとても少なくなってしまいます。

 

家を売るなら、できるだけ多くの人の目に触れたほうが売れやすくなるはずです。

でも、囲い込みをされると、その逆になってしまうんですね。

 

他社からの買主の紹介を断ってしまいます

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズというシステムにあなたの家を登録する義務があります。

 

レインズというのは日本中の売り物件が登録されたシステムです。

日本中の売り物件が不動産会社の間で共有されるんですね。

 

不動産会社であればレインズを閲覧することができます。

なので、あなたの家の買主を他社が探してくるということが可能になっています。

 

でも、囲い込みをされると、せっかくの買主の紹介が断られてしまうんですね。

「こちらの家(あなたの家)を買いたいという人がいるのですが案内は可能でしょうか?」という問い合わせに対して「ただいま商談中です」とか答えられてしまいます。

 

そのことはあなたには伝えられません

そして、そのことはあなたには伝えられません。

 

他社から買主の紹介があったということが伝えられないんです。

知らされないんです。

 

もしかしたら、それで家が売れたかもしれませんよね?

もし、知らされていたのであれば「ぜひ、買主を紹介してもらってください!」と言うと思います。

 

でも、そう言われると囲い込みをしようとする不動産会社にとっては都合が悪いんです。

 

なぜ、囲い込みをするのか?

なぜ、囲い込みをしようとするんでしょうか?

なかなか理解しがたいかもしれません。

 

だって、家が売れなければ、不動産会社だって仲介手数料が得られません。

わざわざ、家を売りにくくするという行為はなかなか理解しがたいものがあります。

 

でも、それには理由があるんです。

 

仲介手数料を2倍にしたいからです

仲介手数料を2倍にしたいんです。

 

仲介手数料というのは、一般的には売買価格の3%に設定されています。

それが法律で決められている上限なんです。

 

3%以下にすることはできますけどね。

2%とか1%とか。

 

でも、そうする不動産会社はほとんどありません。

むしろ、3%よりも多くの仲介手数料を得ようと考えます。

 

売主も買主も自社で仲介すれば仲介手数料は2倍です

仲介手数料は、媒介契約を結んだ相手から得ることができます。

なので、売主とも買主とも媒介契約を結べば、両方から仲介手数料を得ることができるんですね。

 

両方から3%ずつなので合計6%の仲介手数料を得ることができます。

このことを「両手仲介」と呼んだりします。

 

例えば、5000万円の売買価格であれば、売主からだけなら150万円の仲介手数料です。

でも、買主からも得られるのであれば、2倍の300万円になります。

 

他社を挟みたくないということ

言ってみれば、他社を挟みたくないんです。

 

他社を挟むと、買主からの仲介手数料は他社のものになります。

できれば、買主からの仲介手数料も自社のものにしたい。

 

それが、囲い込みがおこなわれる理由なんです。

 

あなたに値下げさせてでも自社で買主を探そうとします

囲い込みの恐ろしいところは、売主に値下げをさせてでも自社で買主を探そうとするところです。

 

家を買う時には、価格というのは大きな判断基準になりますよね。

できれば相場よりも安く買いたいものです。

 

つまりは、相場よりも値下げされた家というのは、買主にとっては魅力的にうつります。

 

囲い込みをおこなうと、あなたの家が売りにでていることに気がつく人は少なくなります。

そうなると、家は売れにくくなります。

 

でも、それを価格を下げるということによって補おうとするんですね。

 

「値下げをすると不動産会社が得られる仲介手数料も下がるんじゃないの?」と思うかもしれません。

でも、売主からも買主からも仲介手数料が得られるなら問題ないんです。

 

例えば、5000万円を4000万円に値下げしたとします。

 

仲介手数料は120万円になります。

でも、売主からも買主からも得られるなら、合計240万円になります。

 

5000万円で家が売れたとしても、売主からしか仲介手数料が得られないのであれば、150万円になります。

 

どちらのほうが利益が大きいでしょうか?

 

損をするのはあなたです

囲い込みをおこなわれると、損をするのはあなたです。

 

囲い込みされていることに気が付かないという人も実のところ少なくありません。

家がなかなか売れないのであれば、値下げをするのは当然とも言えるからです。

 

「なかなか売れないのであれば値下げも仕方ないか。。」と思うわけですね。

 

でも、なかなか売れないのは囲い込もうとする不動産会社のせいだとしたらどうでしょうか?

本当は値下げをしなくても家が売れたのだとしたら?

 

そうならないためにも、家を売るときには最低限の知識を身に着けておくということが大事になってきます。

 

まとめ

というわけで、「囲い込み」についてお話しました。

 

囲い込みをされると、あなたの家が売りにでていないことにされてしまいます。

というのは言い過ぎですが、あなたの家が売りにでているということに気がつく人が少なくなってしまいます。

 

そして、他社からの買主の紹介が断られてしまいます。

あなたに無断でです。

そのことはあなたには知らされません。

 

もしかしたら、それで家が売れたかもしれないのにです。

 

なぜ、そのようなことをするのかというと、2倍の仲介手数料が欲しいからです。

買主も自社で見つけることができれば、売主からも買主からも仲介手数料を得ることができます。

 

なので、他社を挟みたくないんですね。

 

そのためには、売主に値下げをさせるということもします。

損をするのは売主であるあなたです。

 

なので、家を売る前には最低限の知識を身に着けておくことが大事になってきます。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。