査定前に、路線価を使って土地の値段を予測することができる?

土地の査定をお願いする前に、どれくらいの価格になるのか事前に知っておきたいとは思いませんか?

 

査定額が高いのか安いのかを自分で判断できなければ、場合によっては損をすることになりかねません。

 

路線価を使って土地の価格を予測することができるので、査定前に調べておきましょう。

 

路線価とは?

路線価って一体何なんでしょうか?

 

路線というと、電車をイメージするかもしれません。

山手線とか井の頭線とか京王線とか小田急線とか丸ノ内線とかですね。

 

でも、電車の路線ではありません。

 

ここで言う路線というのは、簡単に言えば「道路」のことです。

家の前の道路のことです。

 

家というのは必ず道路に接しています。

間口が2メートル以上なければ家を建ててはいけないことになっています。

 

その道路ごとに土地の価値の基準を定めたものが路線価なんですね。

 

相続税の計算のために使われます

路線価というのは相続税の計算のために使われます。

相続税は遺産に対してかかるものですが、不動産の場合にはその価値を数値化することが難しいですよね。

 

「だいたい5000万円ぐらいだと思うけどなあ」とかじゃマズイわけです。

「買ったときには5000万円だったよ」とかでもマズイわけです。

 

なので、不動産の相続税を計算するために路線価というものが作られました。

「この道路沿いの土地はこれだけの評価額になります」ということが分かる地図のようなものです。

 

実際の価値の8割ほどに設定されています

路線価の大きな特徴は、実際の価値の8割ほどに設定されているということです。

実際の価値が1000万円であれば、路線価は800万円に設定されているということですね。

 

ちなみに、「実際の価値」という言葉を使いました。

 

実際の価格とはちょっと違います。

価格というのは、市場によって決定されるものです。

 

「この土地が欲しい!」という人が多ければ価格は上がっていきます。

オークションはそうやって値上がりしていきますよね。

 

一方、価値というのは市場はあまり関係ありません。

市場に関係なく「この土地の価値は1000万円です」と決められているものです。

 

とはいえ、勝手に決められているわけではありません。

不動産鑑定士によって評価された価値を元にしています。

 

なので、市場の実勢価格と大きくかけ離れるということはそれほどありません。

 

土地の価値は変動するので2割ほどマージンがとられている?

土地の価値というのは変動します。

 

例えば、六本木ヒルズ周辺。

六本木ヒルズができてから土地の価値というものが急上昇しました。

 

利便性が高くなったからですね。

 

そうなんです。

土地の価値というのは、周辺環境の変化によって変わってきます。

 

利便性が高くなれば価値も上がり、利便性が低くなれば、土地の価値も下がります。

山奥の土地の値段が低いのは、利便性が低いからです。

 

街というのは毎年のように変わっていきますよね。

新しい建物が建てられたり、新しいお店ができたりします。

 

それにともなって土地の価値というのも変わってきます。

特に都市部では土地の価値の変動が激しいです。

 

今は1000万円の価値があったとしても、来年には800万円の価値になっていることもあり得るということです。

そんなわけで、相続税を計算するための路線価というのは、実際の価値の8割ほどに設定されているんですね。

 

土地の価値の変動を考慮して2割ほどマージンをとっていると言えます。

 

国税庁のWebサイトで公開されています

路線価というのは国税庁のWebサイトで公開されています。

「路線価」と検索すればでてきますし、下にリンクを用意しておきましたのでそこからチェックすることもできます。

 

サイトを訪れたら、まずは都道府県を選択します。

そうしたら、色々と記載されているかと思いますが、「路線価図」と書かれたリンクをクリックします。

 

そうすると住所で路線価図を選べるようになるので、調べたい土地の住所を選択してみてください。

路線価図が表示されるはずです。

 

外部リンク:路線価|国税庁

 

この道路沿いの土地なら1平米あたり〇〇万円

路線というのは道路のことなのですが、こと細かく細分化されています。

商業地域では数十メートル離れるだけで土地の価値が大きく下がったり上がったりということがあります。

 

それだけ、細かくチェックされているということだし、信憑性もありますけどね。

 

路線価に記載されている数字は、1000円単位になります。

500と記載されている場合には1平米あたり50万円ということです。

 

100平米(約30坪)なら5000万円ということですね。

世田谷区や杉並区に多い価格帯です。

 

ちなみに、数字の最後にAやDなどのアルファベットが記載されていることもありますが、借地権についてのことなので無視しても大丈夫です。

 

実際に計算してみましょう

それでは実際に路線価を使って土地の価格を予測してみましょう。

 

例えば、日本で1番地価が高いと思われる銀座4丁目交差点ではどうなるでしょうか?

 

銀座和光の中央通り沿いの路線価は44320になっています。

1平米あたり4432万円ということですね。

 

100平米であれば、44億3200万円になります。

 

そしてこれは、相続税を計算するときの評価額になります。

実際の価値の8割ほどです。

 

ということは、実際の価値というのは55億4000万円ほどになるということです。

べらぼうに高いですね。

 

こんな感じで、路線価を使って土地の価値というのは知ることができます。

実際に売れる価格というのはまた変わってくるのですが、不動産会社が提示してくる査定額が高いのか安いのかの基準にはなるはずです。

 

まとめ

というわけで、路線価を使って土地の値段を予測できるかどうかというお話をしました。

 

できます。

 

路線価というのは相続税を計算するために使われます。

「この道路沿いの土地の相続税評価額は〇〇万円です」ということが記載されている地図のようなものです。

 

実際の価値の約8割ほどに設定されています。

 

土地の価値というのは変動します。

もしかしたら、来年は価値が2割ほど落ちる可能性だってあるんです。

 

そんなわけで、2割ほどマージンがとられているんですね。

実際の価値が1000万円であれば、路線価では800万円になるということですね。

 

これを利用して、土地の価値を計算するということが可能です。

 

ただ、あくまでも土地の「価値」を知ることができるだけです。

不動産鑑定士の評価をもとにしているので、大きくズレるということはあまりありませんが、市場の実勢価格とは違うので注意しましょう。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。