旧耐震基準のマンションは購入しないほうがいい?

1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準で建てられています。

全体の2割ほどのマンションは旧耐震基準のマンションだそうです。

 

結構多いですね。

築40年以上のマンションって結構ありますもんね。

 

そんな、旧耐震基準のマンション。

購入しないほうがいいんでしょうか?

 

立地次第です。

立地次第です。

 

場合によっては、

積極的に買ったほうがいい旧耐震基準のマンションもあります。

 

立地が良ければ資産価値が上がるかもしれません。

というのも、立地が良ければ資産価値が上がる可能性があるからです。

 

一般的に、

建物というのは古くなっていくほどに、

資産価値は下がっていきます。

 

でも、立地が良い場合、その限りじゃないんです。

特に東京の都心ですね。

 

例えば、原宿駅前のコープオリンピアとかですね。

コープオリンピアは1965年に建てられています。

 

築54年ほどですね。

 

でも、抜群の資産価値があります。

立地が良いからです。

 

これが、郊外での立地になると、話が変わってきますよね。

 

例えば、群馬県の山奥の立地だとすれば、

資産価値はほぼないでしょう。

 

住宅ローンも使えるかも。

立地が良い場合、

住宅ローンが使えるかもしれないというのもポイントです。

 

旧耐震の1番のハードルは住宅ローンです。

実は、旧耐震基準のマンションの1番の問題は、

住宅ローンなんです。

 

住宅ローンがおりにくいんです。

 

銀行側からすると

「このマンションは旧耐震基準だけど大丈夫なの?」

となるわけです。

 

旧耐震なので震度6強以上の地震が起きたときに、

倒壊する可能性がでてきます。

 

また、旧耐震基準のマンションの場合、

既存不適格なことが非常に多いです。

 

特に、容積率オーバーです。

 

今の建築基準法であれば、5階建てまでしか建てられないのに、

実際には10階建てになっているとかですね。

 

この場合、建て替えるとしたら5階建てまでにしかできなくなります。

 

今住んでいる人を全員収容させようとすると、

部屋の広さを半分にしないといけません。

 

例えば、80平米の部屋を40平米にしなければいけなくなります。

 

資産価値だだ下がりですよね。

 

そんなわけで、金融機関としても、

旧耐震基準のマンションは担保評価しにくいんですね。

 

でも、立地が良い場合、

土地の評価が抜群に良いです。

 

マンションであっても土地を区分所有します。

土地の一部を所有していることになります。

 

なので、土地に抜群の価値があるのであれば、

金融機関も旧耐震基準のマンションに融資するんですね。

 

立地が良くない場合には、住宅ローンは使えません。

一方、立地が良くない場合、

住宅ローンは使えないと思ったほうがいいです。

 

金融機関にとってリスクが高くなるからです。

 

「土地に価値があるならまだいいけれども、この立地だと、土地も今後値下がりしていく一方だなあ」

 

という判断になった場合、

住宅ローンはおりません。

 

現金一括で買えても、買わないほうがいいかも。

ちなみに、旧耐震基準のマンションを、

現金一括で買えてしまうという人もいると思います。

 

郊外であれば、500万円とか1000万円で買えてしまうかもしれません。

 

でも、例え、現金一括で買えても、

立地が良くないのであれば、あまり買わないほうがいいかもしれません。

 

というのも、日本は今、少子高齢化で人口がどんどんと減っていきます。

毎年30万人ほど人口が減っていく予測になっています。

 

30万人というと、地方都市1つ分です。

それが毎年減っていきます。

 

そして、それだけの家が空いていくということでもあるんです。

空き家問題ですね。

 

立地が良くない場所から空き家になっていくのは確実です。

 

なので、今でも立地が良くないのだとすれば、

10年後とか20年後には、過疎化してしまう可能性があるということです。

 

廃墟になる可能性もあります。

 

マンションを取り壊して土地だけを売るにしても、

買い手がいないかもしれません。

 

まとめ

というわけで、旧耐震基準のマンションは購入しないほうがいいのかというお話をしました。

 

立地次第です。

 

立地が良ければ、

場合によっては資産価値が上がる可能性があります。

 

住宅ローンも使えるかもしれません。

 

実は、旧耐震基準のマンションの1番の問題は、

住宅ローンです。

 

住宅ローンがおりにくいんですね。

 

立地が良い場合には、まだしも、

立地が良くない場合には住宅ローンはおりないと思ったほうがいいです。

 

ちなみに、立地が良くない場合、

例え、現金一括で購入できたとして、買わないほうがいいかもしれません。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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