道路に面していない土地のことを袋地と呼びます。

 

家を建てるには、

道路に2メートル以上接していないといけないと、

建築基準法で定められています。

 

それは、再建築のときでも同じです。

 

であれば、袋地に建つ家を再建築することはできないんでしょうか？

 

可能です。

袋地に建つ家であっても、

再建築は可能です。

 

ただし、所有者が変わるときには要注意。

ただし、所有者が変わるときには注意が必要です。

 

例えば、Aさんが所有している袋地の土地と建物を、

Bさんが買い取る時、

 

所有者がAさんからBさんに変わりますよね。

 

つまりは、袋地の家を買おうとしているなら要注意。

つまりは、袋地の家を買おうとしているなら要注意です。

 

袋地の土地に家が建っているということは、

過去に、建築許可が降りたということです。

 

「であれば、再建築もできるのでは？」

 

と単純に考えてしまいがちです。

 

確かに、再建築できる可能性はありますが、

絶対できるというわけではないんです。

 

条件があります。

 

通行承諾書と採掘承諾書を新たに取得する必要があります。

袋地に家を建てるには、

道路にアクセスするための私道の、

「通行承諾書」と「採掘承諾書」が必要になります。

 

すでに、袋地に家が建っているのであれば、

その所有者が、その昔に私道の所有者に、

通行承諾書と採掘承諾書をもらっているということです。

 

建築許可の申請のときに、

その2つの書類が必要になるんですね。

 

そうして、道路に2メートル以上接しているということを

認めてもらう必要があるんです。

 

で、所有者が変わる場合、

新たな所有者が、私道の所有者に、

通行承諾書と採掘承諾書をもらわなければいけません。

 

今の所有者から書類をもらうというカタチでは、

通行承諾書と採掘承諾書というのは機能しません。

 

というのも、この2つの書類というのは、

個人と個人間での取り決めみたいなものだからです。

 

第3者に対しては、その効力をもちません。

 

もし、あなたが袋地の土地と建物を買い取ったとしても、

私道の所有者に通行承諾書と採掘承諾書をもらえなければ、

あなたは家を再建築することはできません。

 

それどころか私道を通ることも難しいです。

 

可能なら、通行地役権を設定してもらうのがベスト。

なので、もし可能なのであれば、

今の袋地の所有者に、通行地役権を設定してもらうのがベストです。

 

通行地役権というのは、

不動産登記簿に記録されるものです。

 

簡単に言えば、

「袋地の所有者は、道路に通じるための、この私道を利用しても良い」

という権利です。

 

通行承諾書と同じようにも思えますが、

通行地役権の場合には、土地の所有者が変わっても、

その権利が機能するという点が違います。

 

そして、それは袋地の所有者だけでなく、

私道の所有者が変わったとしても有効です。

 

私道の所有者が変わっても通行できるようになります。

これは実はとても重要なことです。

 

私道の所有者が変わる時、

場合によってはトラブルになることがあります。

 

新たな所有者が友好的な人ではない場合、

「私道は使わせない！」という対応をする可能性もあるからです。

 

でも、通行地役権が登記されている場合には、

そういった心配はありません。

 

私道の所有者の許可がなくとも、

あなたは袋地に家を再建築することができます。

 

まとめ

というわけで、袋地の土地に建つ家を、

再建築することはできるかというお話をしました。

 

可能です。

 

ただし、所有者が変わる時には要注意です。

つまりは、あなたが袋地の家を買おうとするなら要注意です。

 

私道の所有者から新たに通行承諾書と採掘承諾書をもらう必要があります。

もし可能なら、今の袋地の所有者に通行地役権を設定してもらうのがベストです。

 

通行地役権が登記されていれば、

通行承諾書と採掘承諾書をもらう必要もないし、

将来、私道の所有者が変わることになったとしても、

私道を使う権利を維持することができます。

 

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