相続した空き家を上手に売却するために知っておきたいこと

相続した空き家を上手に売却するために知っておきたいことについてお話します。

「空き家を相続したんだけれども、どうすればいいのかわからない」

「どうにかしなきゃと思いながらも、空き家を放置してしまっている」

「空き家を売るのに有利な法律ができたって聞いたんだけれども?」

そう思うならぜひ最後まで読んでみてください。

相続した空き家を売却しようと思う3つの理由

相続した空き家を売ろうと思う3つの主な理由ってどんなものなんでしょうか?

空き家の管理から解放されたい

まず、ひとつめ。

空き家の管理から解放されたいからです。

家って人が住んでいないと劣化が早くなってしまいます。

家の中の空気が換気されないと湿気が高くなってしまい、壁が結露したりカビが生えたりしてしまいます。

住まないからといって、住めなくなるほどに家が劣化してしまうのは困りますよね。

築年数が経った、ただの古い家であればいいのですが、廃墟になられてしまっては困るわけです。

そうなると、換気と掃除をするために定期的に空き家へ通わなければいけません。

家のコンディションを保つためのメンテナンスが必要になります。

家が遠くにある場合には交通費だってかかります。

固定資産税の支払いをなくしたい

ふたつめ。

固定資産税の支払いをなくしたいからです。

空き家だからといって固定資産税がかからないというわけではありません。

家の評価額✕0.14%の固定資産税がかかります。

築年数33年以上の戸建ての場合には家の価値はほぼ0円です。

でも、土地の価値は経年劣化しません。

立地によっては購入したときよりも数倍も値上がりしていることもあります。

その土地に対して固定資産税がかかります。

土地の値段が2000万円だった場合、年間約4万6000円ほどの固定資産税がかかります。

相続税の支払いや分配のために売りたい

みっつめ。

相続税の支払いや分配のために売りたいからです。

親の資産が現金ではなく家に偏っていた場合、相続税を現金では支払えないということがあります。

たとえば、1億5000万円の家と現金1000万円をあなた1人で相続したとします。

支払うべき相続税は1670円になります。

相続した現金以上の相続税がかかることになり、現金では支払えないことになります。

そういった場合、相続した家を売却することになります。

相続税の支払期限は相続が発生してから10ヶ月以内なので売却を急ぐ必要もあります。

また、相続人が2人いる場合、家という資産の状態だと平等に遺産分配することができません。

そういった場合も、家を売却して現金化してから平等に配分することになります。

空き家を売却する3つのパターン

  • 古家付き土地として売る
  • リフォームをして売る
  • 取り壊して土地だけ売る

空き家を売却するには上記の3つのパターンがあります。

簡単にお話します。

古家付き土地として売る

ひとつめ。

古家付きの土地として売るというパターンです。

自宅としての木造住宅の場合、法定耐用年数は33年です。

築33年経つと家の価値はほぼ0になります。

築33年以上経つ家を売るときには、ほぼ土地だけの値段になります。

「だったら土地だけで売ればいいんじゃない?」

と思うかもしれませんが、家を取り壊すにもお金がかかります。

現状のままで売りたいのであれば古家付き土地として家を売ることになります。

リフォームをして売る

ふたつめ。

リフォームをして売るというパターンです。

この選択をする人はほとんどいないはずです。

築33年以上の空き家をリフォームしたとしても、家の価値はほとんど0のままだからです。

古家付き土地として売却するときと、ほぼ同じ値段でしか売れないかもしれません。

それだったら、リフォームしないほうがいいですよね。

ただ、自分で住むためにリフォームをおこなうなら話は別です。

自宅用の木造住宅というのは、法的な耐久年数は33年です。

でも、実際には60年ぐらい保っている木造住宅だってたくさんあります。

築33年の木造住宅でも、リフォームをおこなうことで寿命が60年に伸びるのであれば悪くない話です。

取り壊して土地だけ売る

みっつめ。

空き家は取り壊して土地だけ売るというパターンです。

空き家を売却するならこのパターンがもっともオススメです。

実際のところ、古家付き土地として売却するよりも早く高く売れる傾向があります。

更地にしてから売却したほうがいい理由

なぜ、空き家を取り壊して更地にしてから売却したほうがいいんでしょうか?

取り壊し費用は住宅ローンで借りれません

空き家の取り壊しにはお金がかかります。

30坪程度の標準的な敷地に建つ家の場合、約100万円〜150万円程度の解体費用がかかります。

そして、ここが重要なところです。

家の取り壊し費用は住宅ローンでは借りることができません。

もう一度言います。

家の取り壊し費用は住宅ローンでは借りることができません。

古家付き土地を購入して、家を取り壊して新築の家を建てようとすると、取り壊し費用の100万円〜150万円は自己資金の中からださなければなりません。

新築の家を建てるための頭金や手付金を用意するのにも100万円程度は必要です。

古家付き土地を購入して新築の家を建てようとすると200万円〜250万円程度の自己資金が必要になってくるということです。

最近は頭金なしのフルローンで家を購入する人も増えています。

そういった人からすると、古家付き土地というのは条件外の物件になってしまいます。

3000万円特別控除を利用するには更地にする必要があります

3000万円の特別控除を利用するために更地にする必要があります。

たとえば、空き家が1000万円(ほとんど土地代)で売れた場合、190万円の税金がかかってしまう可能性があります。

手元には810万円しか残らないということです。

でも、3000万円の特別控除を利用すれば、税金を0円にすることが可能です。

古家付き土地での売却では3000万円の特別控除は利用することができません。

更地にすることの注意点

空き家を売却するときには家は取り壊して更地にしてから売却したほうがいいのですが、更地にすることの注意点もあります。

取り壊した状態で1月1日を迎えると固定資産税が高くなります

空き家を取り壊した状態で1月1日を迎えてしまうと、固定資産税が高くなります。

土地の固定資産税には小規模住宅用地の特例と一般住宅用地の特例いうものがあります。

土地の上に家が建っていれば、固定資産税が1/6か1/3になるという特例です。

200平米までの敷地(小規模住宅用地)は1/6、200平米を超える部分(一般住宅用地)は1/3になります。

たとえば、30坪(約100平米)で2000万円の土地があったとします。

小規模住宅用地の特例を適用すると、固定資産税は年間約「3万3000円」ほどです。

  • 固定資産税額=2000✕0.7÷6✕0.014≒3.3

家を取り壊してしまうと固定資産税は6倍の「19万8000円」ほどに跳ね上がります。

  • 固定資産税額=2000✕0.7✕0.014≒19.8

小規模住宅用地の特例を知らずに家を取り壊してしまうと、固定資産税の支払いのときにビックリしてしまうかもしれません。

家を取り壊して更地にして売却するのであれば、年始におこなうのがオススメです。

1月に取り壊して更地にすれば、12月まで余裕をもって土地を売却できます。

12月に取り壊しをおこなった場合には、年内に土地が売れなければ6倍の固定資産税を支払うことになります。

下水道を利用していない場合は浄化槽の取り出し忘れに注意

下水道ではなく、浄化槽を利用している場合には、浄化槽の取り出し忘れに注意です。

浄化槽というのは、汚水を微生物などの力によって浄化してから排水するための装置です。

下水道が完備されていない別荘地などでよく使われていますが、都市部でも浄化槽を使っている地域はあります。

また、築30年以上経つ家の場合にも浄化槽が使われていたことが多くあります。

当時は下水道が完備されていない地域も多かったからです。

途中から下水道に切り替わっている場合、使用されなくなった浄化槽が地中に埋まっている可能性もあります。

家を取り壊して更地にする場合には浄化槽の取り出し忘れに注意しましょう。

空き家が取り壊されずに放置される理由

空き家が取り壊されずに放置される理由にはどんなものがあるんでしょうか?

思い出がつまっているので手放しにくい

ひとつめ。

思い出がつまっているので手放しにくいという理由です。

自分が生まれ育った家だし、両親との思い出がつまった家でもあります。

遺品を家の中にそのままにしてあるので、なかなか手をつけられないということも多いです。

家を売却するには、家の中を空にしなければいけません。

古家付きの土地として売却するにも、家を取り壊して更地として売却するにもです。

遺品整理は心理的に腰が重くなることが多いです。

そうなると、固定資産税を支払ってでも家を放置していたほうが楽ということになってきます。

更地にすると固定資産税が6倍に高くなります

ふたつめ。

家を取り壊して更地にすると固定資産税が6倍になるからという理由です。

さきほどもお話しました。

土地の固定資産税には小規模住宅用地と一般住宅用地の特例というものがあります。

固定資産税が1/6か1/3に減税されます。

この特例が適用されるには土地の上に家が建っていないといけません。

「家も老朽化してきたし取り壊してしまおうかな。このままだと廃墟になってしまうし。」

そう思っても、固定資産税が6倍に跳ね上がるので取り壊さずに放置してしまいます。

再建築できないゆえに放置されていることもあります

再建築できない土地に建つ家の場合、放置されることがあります。

道路に2メートル以上の幅で接していない土地の上には、建物を建てることはできません。

「そんな土地ってあるの?」

そう思うかもしれませんが、意外とあります。

特に都心に多いです。

都心は土地が少ないので、広い敷地が分割されて売られることが多いです。

たとえば、道路に面している部分が短くて、奥行きが長い土地の場合、どうやって分割しますか?

道路に対して左右に分割すると、敷地がとても長細くなってしまいます。

そこで、道路に対して前後に土地が分割されることがあります。

でも、そうすると道路から奥の土地にアクセスすることができなくなってしまいます。

そこで、手前の土地の端っこの一部を、奥の土地へアクセスするため通路として使います。

旗みたいな形状の土地になります。

住宅街を歩いていると結構見かけるのではないでしょうか?

この、旗状の土地の道路に面している部分の間口が、2メートル以下の場合は再建築ができません。

家を取り壊しても、新たに家を建てることができません。

土地として売ることも難しいです。

空き家が放置されることになります。

空き家は放置していてはダメなんでしょうか?

空き家は放置していてはダメなんでしょうか?

空き家を売却するのは手間がかかります。

家を売却する前に遺品整理からはじめなくてはいけないかもしれません。

固定資産税を支払ってでも放置しておいたほうが楽という人も少なくないはずです。

でも、固定資産税が6倍に跳ね上がるとしても空き家を放置しておきますか?

空き家が建ってても固定資産税が6倍になる可能性があります

今、日本では空き家が社会問題になっています。

野村総研の資料(外部リンク)によると、2018年の空き家率は16.1%です。

これが2033年には27.3%に上昇するとの予測がでています。

2033年には1/3から1/4の家は空き家になってしまうということです。

その予測を重く見た国土交通省は、2016年に空き家を減らすために「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称、空家法)(外部リンク)」という法律を作りました。

簡単に言うと、「迷惑な空き家に対してはそれなりの措置をとらせていただきますよ。」という法律です。

迷惑な空き家(特定空き家等)に指定されると、土地の固定資産税に対する軽減の特例が受けられなくなります。

小規模住宅用地の特例が受けられなくなるということです。

固定資産税が6倍に跳ね上がるということです。

たとえば、土地の価格が1000万円の場合は、固定資産税が1万7000円ほどから10万円ほどに跳ね上がるということです。

年間1万7000円なら我慢できるけど、10万円は嫌だと思う人も少なくないはずです。

2016年から空き家の売却に有利な特例がスタートしました

2016年から空家の売却に有利な特例もスタートしています。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(通称、相続した空き家の特例)(外部リンク)」という特例です。

被相続人というのは、亡くなった方のことです。

簡単に言えば、空き家を売却するときも自宅を売却するときと同じように3000万円の特別控除が受けられるようになるという特例です。

家を売ったときに利益(譲渡所得)がでると、その利益に対して税金がかかります。

でも、3000万円の特別控除を利用すると、3000万円までの利益に対しては税金がかからなくなります。

3000万円の特別控除というのは、自宅を売却するときのみ適用されるものだったのですが、相続した空き家を売却するときにもそれを認めましょうというのがこの特例です。

土地が3000万円で売れるなら600万円分の税金が免除されます

たとえば、更地にして3000万円で土地を売ったとします。

家を売ったときの利益というのは、売却価格から購入価格を引いたものです。

購入価格が2000万円だったとしたら、利益は3000万−2000万円で1000万円になります。

でも、相続した家の場合は、いくらで購入したのかの資料が残っていない場合があります。

そういう場合には、購入価格は売却価格の5%と一律的に決められます。

3000万円で売れたのであれば、その5%の150万円が購入価格だとみなされるんです。

実際のところはそんなに安いはずがないのですが、資料が残っていない場合にはそうなってしまいます。

そうなると利益は3000万円−150万円で2850万円です。

2850万円に課税されるということです。

相続した家を売却する場合には、多くの場合は税率20%の長期譲渡所得が適用されることが多いです。

そうすると、税金は570万円になります。

かなりの額ですよね。

空き家が売却されない隠れた理由のひとつかもしれません。

ところが、相続した空き家の特例が適用されると、課税所得から3000万円分を控除することができます。

2850万円から3000万円が控除されると0円になります。

税金はかからなくなります。

空き家を売却するベストなタイミングはいつ?

空き家を売却するベストなタイミングというのはいつなんでしょうか?

相続してから3年以内がベスト

空き家を相続してから3年以内がベストです。

というのも、相続した空き家の特例を利用するには条件があります。

その条件のひとつが、相続が発生してから3年経った日の年末までなんです。

たとえば、2018年4月1日に相続したとすると、2021年12月31日までに売却すれば特例を適用することができるということです。

2022年になってしまうと、相続した空き家の特例は使うことができなくなってしまいます。

家の売却には売れるまでに時間がかかります。

特例を利用するつもりなら早めに売却を開始したほうがいいかもしれません。

相続した空き家の特例を使うための他の条件は下記になります。

  • 1981年(昭和56)年5月31日(旧耐震基準)以前に建築されていること
  • マンションではないこと
  • 被相続人(亡くなった人)が1人で住んでいたこと
  • 耐震基準を満たすか、取り壊して売却すること
  • 相続を受けた日から3年経った日の年末までに売却すること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 親族などの特別な関係者への売却でないこと
  • 相続してから賃貸にだしていないこと

実は、マンションには相続した空き家の特例は使えません。

空家法は、景観を損なうほど老朽化した戸建ての空き家を減らすことが目的だからです。

マンションの場合は戸建住宅よりも耐久年数が長いために、条件外になります。

また、意外にハードルが高いのが築年数の条件かもしれません。

1981年5月31日以前に建てられた戸建住宅のみが対象になります。

空き家を売却するときにはどんな費用がかかる?

空き家を売却するときにはどんな費用がかかるんでしょうか?

譲渡所得税

家(土地)を売ったときに利益がでると譲渡所得税がかかります。

空き家をいくらで購入したのかの資料がない場合には、確実に譲渡所得税がかかります。

住民税

譲渡所得税と同じく、家(土地)を売ったときに利益がでると住民税がかかります。

印紙税

家(土地)の不動産売買契約書を締結するときに、売却価格に応じて印紙税がかかります。

土地を3000万円で売却したのであれば、印紙税は1万円です。

仲介手数料

家(土地)を売るときの仲介手数料がかかります。

不動産会社に売却価格の3%+6万円を支払います。

消費税

仲介手数料に消費税がかかります。

3%+6万円にも消費税がかかります。

税率8%であれば、3.24%+6万4800円の仲介手数料がかかるということです。

解体費用(場合によっては)

家を取り壊して更地にしてから土地として売る場合には、解体費用がかかります。

30坪の土地に建つ木造戸建ての場合には約100万円ほどの解体費用が相場です。

家の中のゴミなどの処分にも約10万円ほどの費用がかかります。

また、家にアスベストが使われている場合には別途費用がかかります。

家の前の道路が狭かったり入り組んでいる場合には、誘導員を雇う必要もあるため解体費用が高くなります。

リフォーム費用(場合によっては)

耐震基準を満たすためのリフォームをおこなってから家を売却する場合にはリフォーム費用もかかります。

耐震リフォームの相場は約150万円ほどです。

ただし、家の構造材が雨漏りやシロアリにやられていた場合にはもっと高くなります。

そして、耐震基準を満たしていることを証明するための耐震診断に25万から50万円ほどかかります。

空き家の売却で利益がでたら税金はどれくらいかかる?

空き家の売却で利益がでたら税金はどれくらいかかるんでしょうか?

具体的にシミュレーションしてみます。

土地が5000万円で売れた場合のシミュレーション

東京都の世田谷区や杉並区では30坪の土地がだいたい5000万円ほどです。

ここでは土地が5000万円で売れた場合のシミュレーションをおこないます。

以下のような条件です。

  • 築40年(1978年竣工)
  • 相続してから1年
  • 戸建て
  • 木造(法定耐用年数33年)
  • 購入価格は不明
  • 売却価格5000万円
  • 固定資産税清算金5万円
  • 印紙代1万円
  • 仲介手数料168万円(消費税込み)
  • 解体費用100万円

まず、譲渡所得を計算します。

  • 譲渡所得=(売却価格+固定資産税清算金)−{(購入価格−減価償却費)+(解体費用+仲介手数料+印紙代)}

この場合、問題になるのは購入価格です。

親がいくらで家を購入したかの資料が残っていません。

その場合、購入価格は売却価格の5%に設定されます。

5000万円で土地が売れた場合は250万円が購入価格として使われることになります。

その5%の中に減価償却費も含まれます。

そうなると、譲渡所得は4486万円になります。

  • 譲渡所得=(5000+5)-{(250)+(100+168+1)}=4486

相続した空き家の特例を適用できるので、譲渡所得から3000万円を控除することができます。

  • 譲渡所得=4486−3000=1486

課税所得は1486万円になります。

相続した空き家の特例の場合は、居住期間は親が居住した期間が適用されます。

この場合だと39年間住んでいたことになるので、居住期間が5年以上の長期譲渡所得が適用されます。

長期譲渡所得の税率は所得税と住民税を合わせて20%です。

そうなると税金は約297万円になります。

ちなみに、自宅の場合であれば10年以上居住していれば6000万円までは税率14%になる軽減税率の特例というものがありますが、相続した空き家の特例の場合は併用することができません。

家を売却したときの税金については家を売却するとどんな税金がかかるんでしょうか?(関連記事)でもっと詳しく解説しています。

どの不動産会社を選ぶのがいい?

相続した空き家を売却するならどの不動産会社にお願いするのがいいんでしょうか?

空き家に近い不動産会社

オススメなのは相続した空き家に距離的に近いところにある不動産会社です。

地域密着型不動産会社です。

というのも、家を買ってくれる人は近所の人の確率が高いからです。

親夫婦と子ども夫婦の家が近いということはよくあります。

親になにかあったときに安心だし、おじいちゃんおばあちゃんが孫の面倒をみてくれたりと便利な側面があるからです。

地域密着型不動産会社の場合、地域のそういった事情に詳しい可能性があります。

あそこの〇〇さんが近所に土地を探しているとかですね。

もし、そういった人が近所にいた場合、あなたの家の土地はすぐに売れるかもしれません。

いくらで売れるのか事前に調査しましょう

不動産会社に家の売却をお願いしに行く前に、いくらで売れるのか事前に調査しておきましょう。

そうでなければ、不動産会社の査定額が高いのか安いのかの判断が自分ではできません。

そのためにも、複数の不動産会社に査定をお願いするのが大事なのですが、自分で調査するということも大事です。

いくらで売れるのかを調べるのに便利なのは東京都の地価グーグルマップ版(外部リンク)というサイトです。

社団法人東京都不動産鑑定士協会が運営しているサイトです。

東京都という名前が入っていますが、実際のところは日本全国に対応しています。

グーグルマップ上に1平米あたりの土地価格が記載されているので、自分の土地の価格も推測しやすくなっています。

国土交通省が運営する土地総合情報システム(外部リンク)で調べるよりも簡単で精度も高いかもしれません。

まとめ

というわけで、空き家を上手に売却するために知っておきたいことについてお話しました。

相続が発生してから3年以内には売却活動を開始することをオススメします。

そして、古家付きの土地として売り出すよりも更地にしてから売却したほうが早く高く売れる可能性があります。

都心の空き家で土地の値段が高い場合には、なおさら更地にしたほうがいいです。

相続した空き家の特例で3000万円の特別控除を利用するためには更地にして売却する必要があるからです。

特例を利用しないで売るのと比べると税金の額が600万円も変わってきます。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。