家を売却するとどんな税金がかかるんでしょうか?

家を売却するとどんな税金がかかるんでしょうか?

「家を売ったらどれくらいのお金が手元に残るかを知るためにも、家を売ったときの税金について知っておきたい。」

「家を売ろうと思っているんだけれども、あまり高く売れそうもない。それでも税金ってかかるものなの?」

「親から相続した空き家があるんだけれども、自宅を売るときにかかる税金と違ってくるの?」

そう思うならぜひ最後まで読んでみてください。

家の売却にかかわる5つの税金

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

家を売却したときには上記5つの税金がかかわってきます。

それぞれ簡単にお話します。

譲渡所得税

まずは譲渡所得税です。

家を買ったときの値段よりも高く売れてしまったときにかかる可能性があります。

家を買ったときの値段よりも安く売れた場合には譲渡所得税はかかりません。

住民税

つぎに住民税です。

譲渡所得税と同じく、家を買ったときの値段よりも高く売れてしまったときにかかる可能性があります。

家を買ったときの値段よりも安くうれた場合には住民税はかかりません。

印紙税

不動産売買契約書を締結するときに印紙税がかかります。

家の売買価格が1000万円〜5000万円であれば1万円の印紙税、5000万円〜1億円であれば3万円の印紙税がかかります。

ちなみに2020年3月31日までは印紙税の軽減措置がとられており、軽減措置が終了すれば印紙税は高くなります。

詳しくは国税庁の印紙税についてのページ(外部リンク)を参照してみてください。

登録免許税

住宅ローンを組んでいる状態で家を売却する場合には登録免許税がかかります。

抵当権抹消するためです。

1000円の登録免許税がかかります。

家を購入する人が所有権移転のために支払う登録免許税とは別ものになります。

消費税

「消費税?」と思うかもしれませんが、仲介手数料に消費税がかかります。

家を売却するときには不動産会社に仲介をお願いすると思います。

一般的に仲介手数料は売買価格の3%+6万円なのですが、そこに消費税がかかります。

消費税(8%)込みの仲介手数料は売買価格の3.24%+6万4800円になります。

家を売却したときの税率はどれくらい?

家の売却にかかる譲渡所得税と住民税は、家を所有していた期間によって約2倍ほども変わってきます。

家に住んでいた期間が5年以下なら39%(所得税30%・住民税9%)

家の所有期間が5年以下であれば家の譲渡所得に39%もの税金がかかります。

譲渡所得税が30%、住民税が9%です。

譲渡所得というのは、簡単に言えば家が売れた値段から家を買ったときの値段を引いたものですが、実際にはもう少し複雑です。

のちほど詳しくお話します。

たとえば、家の所有期間が3年で譲渡所得が1000万円のときは、譲渡所得税と住民税をあわせて390万円の税金がかかるということです。

ちなみに、所有期間が5年以下の譲渡所得のことを「短期譲渡所得」と言います。

国税庁:短期譲渡所得の税額の計算(外部リンク)

家に住んでいた期間が5年以上なら20%(所得税15%・住民税5%)

家の所有期間が5年以上になると、税率は20%とグッと下がります。

譲渡所得税が15%、住民税が5%です。

たとえば、家の所有期間が6年で譲渡所得が1000万円のときは、譲渡所得と住民税をあわせて200万円の税金がかかるということです。

所有期間3年で売却したときよりも190万円税金が下がります。

ちなみに、所有期間が5年以上の譲渡所得のことを「長期譲渡所得」と言います。

国税庁:長期譲渡所得の税額の計算(外部リンク)

所有の基準は「1月1日」なので注意が必要です

家の所有期間5年というと、実際に所有している期間が5年のことだと思うかもしれませんが違います。

たとえば、2010年2月1日に家を購入して、2015年3月1日に家を売却したとします。

実質の家を所有している期間は5年と1ヶ月です。

税率20%が適用される長期譲渡所得になると思うかもしれませんが違います。

この場合の所有期間は4年になります。

なぜかというと、家を所有しているかどうかは「1月1日」の時点でどうなのかが基準になるからです。

2010年2月1日に家を購入していますが、所有していると記録されるのは翌年の2011年1月1日になります。

  • 2010年2月1日:非所有
  • 2011年1月1日:所有開始
  • 2012年1月1日:所有1年目
  • 2013年1月1日:所有2年目
  • 2014年1月1日:所有3年目
  • 2015年1月1日:所有4年目
  • 2015年3月1日:所有4年目
  • 2016年1月1日:所有5年目

2015年3月1日の売却だと所有期間が4年になります。

所有期間5年以上の長期譲渡所得を適用するには、2016年1月1日以降でなければいけません。

勘違いしやすいところなので注意しましょう。

税金を減らすために4つの控除を利用することができます

家の売却で利益がでてしまうと、39%か20%の税金がかかるとお話しました。

ですが、税金を減らすための4つの控除も用意されています。

実際のところ、家(自宅)の売却で譲渡所得税と住民税を支払わなければならなくなる人はそれほどいません。

3000万円の特別控除

自宅を売却するときに使える控除です。

譲渡所得から3000万円を控除することができます。

たとえば、5000万円で購入した家が8000万円で売れたとしても、3000万円の特別控除を利用すれば税金はかかりません。

もし、3000万円の特別控除がなければ、短期譲渡所得であれば1170万円、長期譲渡所得でも600万円の税金を支払う必要があります。

自宅を売却する場合には、必ず利用するべき控除になります。

3000万円の特別控除を利用するための条件

3000万円の特別控除を利用するには以下のような条件があります。

  • 実際に住んでいること(今住んでいなくても住まなくなってから3年経った日の年末までなら可)
  • 親族などの特別な関係者への売却ではないこと
  • 前年、前々年に3000万円の特別控除を利用していないこと

実際に住んでいる家であれば、ほとんどの人に適用されます。

ただし、以下のような注意点もあります。

  • 住宅ローン控除とは併用できません
  • 買い替えの特例とは併用できません

住宅ローン控除と併用はできません

3000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用することができません。

10年分の住宅ローン控除すべてです。

どちらを取るかの選択が必要になります。

  • 短期譲渡所得か?長期譲渡所得か?
  • 譲渡所得額はいくらか?
  • 住宅ローンの総額はいくらか?
  • あなたの給与所得税率は何%か?

などによって、どちらがお得なのかは変わってきます。

国税庁:マイホームを売ったときの特例(外部リンク)

軽減税率の特例

居住期間が10年以上で、3000万円以上の譲渡所得が発生してしまう人向けの特例です。

譲渡所得6000万円までの税率が14%に下がります。

たとえば、1億で購入した家を、10年後に2億で売却したとします。

譲渡所得は1億円です。

軽減税率の特例は、3000万円の特別控除と併用することができます。

1億円から3000万円を控除すると7000万円が譲渡所得になります。

低減税率の特例を利用すると、6000万円までの税率は14%にすることができます。

譲渡所得税10%、住民税4%です。

譲渡所得7000万円のうち6000万円の税率は14%だとすると、税金は840万円になります。

残りの1000万円に対しては税率20%がかかります。税金は200万円です。

税金は合計で1040万円になります。

軽減税率の特例を利用しなかった場合には1400万円の税金になります。

軽減税率の特例を利用するための条件

軽減税率の特例を利用するための条件は3000万円の特別控除と似ています。

  • 実際に住んでいること(今住んでいなくても住まなくなってから3年経った日の年末までなら可)
  • 親族などの特別な関係者への売却ではないこと
  • 前年、前々年に軽減税率の特例を利用していないこと
  • 10年以上の居住期間があること

10年以上実際に住んでいる人であればほとんどの人は利用できるはずです。

でも、3000万円の特別控除でも収まらないほどの譲渡所得になってしまう人は稀かもしれません。

国税庁:マイホームを売ったときの軽減税率の特例(外部リンク)

買い替えの特例

住み替えで家を売却する人のために、買い替えの特例というものがあります。

新たに購入する家の代金を、譲渡所得から差し引くことができる特例です。

たとえば、1000万円で購入した家を5000万円で売却して、新たに6000万円の家を購入したとします。

譲渡所得は4000万円です。

その4000万円から6000万円の購入代金を差し引くことができます。

譲渡所得は0円になるので税金はかかりません。

買い替えの特例を利用するための条件

買い替えの特例を利用するには以下のような条件があります。

  • 新しく購入する家は、今の家の売却額よりも高いこと
  • 居住期間が10年以上あること
  • 家の売却価格が1億円以下であること
  • 新しい家の延床面積は50平米以上、敷地面積500平米以下であること
  • 新しい家には本人が住むこと
  • 家を売却した年の、前年1月1日から翌年12月31日までに新しい家を購入すること

買い替えの特例を利用せずとも、3000万円以下の譲渡所得であれば3000万円の特別控除で無税にすることができます。

買い替えの特例を利用するべきシチュエーションというのは、購入したときよりも3000万円以上家が高く売れそうなとき、かつ、それ以上に高額な家に住み替えたいというときです。

そうすれば、税金を支払うことなく新しい家に住み替えをおこなうことができます。

譲渡所得を「控除」できるわけではないので注意です

買い替えの特例は、譲渡所得を控除できるわけではない点に注意が必要です。

たとえば、1000万円で買った家を5000万円で売却して、7000万円の新しい家を購入したとします。

譲渡所得4000万円から新しい家の購入代金6000万円を差し引くことができるので無税になります。

ただし、4000万円の譲渡所得が控除されたわけじゃないんです。

買い替えの特例を利用した10年後に、「再び」住み替えをおこなったとします。

7000万円の家が1億1000万円で売れたとします。

買い替えの特例は売却価格が1億円以下の必要があるので、今回は買い替えの特例は使えません。

譲渡所得は1億1000万円−7000万円で4000万円です。

でも、それだけじゃないんです。

10年前に買い替えの特例で差し引いた4000万円の譲渡所得そこに加えられます。

4000万円+4000万円で8000万円の譲渡所得になるということです。

3000万円の特別控除を使うと5000万円の譲渡所得です。

軽減税率の特例を利用すると税率は14%になるので700万円の税金を支払うことになります。

国税庁:特定のマイホームを買い換えたときの特例(外部リンク)

相続した空き家の特例

相続した空き家に対する特例というものがあります。

今までお話した3つの控除および特例は、自分が実際に住んでいるということが条件のひとつでした。

  • 3000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い替えの特例

相続した空き家の特例というのは、自分が実際に住んでいなくても3000万円の特別控除を認めましょうという特例です。

相続した空き家でも、自宅を売却するときのように3000万円の特別控除を利用することができます。

相続した空き家の特例を利用するための条件

以下のような条件があります。

  • 1981年(昭和56)年5月31日(旧耐震基準)以前に建築されていること
  • マンションではないこと
  • 被相続人(亡くなった人)が1人で住んでいたこと
  • 耐震基準を満たすか、取り壊して売却すること
  • 相続を受けた日から3年経った日の年末までに売却すること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 親族などの特別な関係者への売却でないこと
  • 相続してから賃貸にだしていないこと

区分所有のマンションでは利用することができません。

また、旧耐震基準の1981年5月31日以前に建築されている必要があります。

2018年から考えると築37年以上の建物である必要があるということです。

そして、売却するには今の耐震基準を満たせるようにリフォームをおこなう必要があります。

もしくは、取り壊して土地だけを売却するかです。

意外にハードルが高めです。

国税庁:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(外部リンク)

あなたの家を売却するとどんな税金がかかる?

あなたの家を売却するとどんな税金がかかるんでしょうか?

15年住んだマンションを売却する場合

  • 築15年(2003年竣工)
  • 居住期間15年
  • マンション
  • RC造(法定耐用年数70年)
  • 購入価格3000万円(土地600万円、建物2400万円)
  • 売却価格4000万円
  • 固定資産税清算金10万円
  • 印紙代1万円
  • 登録免許税0.1万円
  • 仲介手数料136万円(消費税込み)

以上のような条件で家を売却したとします。

税金はどれくらいかかるんでしょうか?

シミュレーションしてみましょう。

まずは譲渡所得を求めます

まずは、譲渡所得を計算しなければいけません。

計算式はこちらです。

  • 譲渡所得=売却価格(固定資産税清算金含む)−{(購入価格−減価償却費)+譲渡費用(仲介手数料、印紙代、登録免許税など)}

固定資産税清算金というのは家を売却した日によって日割りで返ってくるお金のことです。

6月30日に売却したのなら約半分の固定資産税が返ってきます。

ここで「ん?」と思うのは減価償却費なのではないでしょうか?

減価償却費はどうやって求める?

減価償却費というのは、モノの値段を耐用年数で割ったものです。(定額法の場合)

  • 減価償却費=(価格÷耐用年数)✕経過年数

たとえば、自宅用マンションの場合は耐用年数が70年と法律で決められています。

マンションの購入価格の建物部分が2400万円だった場合、70で割ると34.28….です。

毎年、約34万3000円ずつマンションの建物部分の価値が下がっていくということです。

築15年ということは34万3000円に15をかけます。

514万5000円が減価償却費ということになります。

  • 実務では「価格÷耐用年数」ではなくて「価格✕償却率」が使われます。
  • 償却率≒1÷耐用年数のことです。
  • 価格÷耐用年数のほうが直感的なのでこのサイトでは価格÷耐用年数で解説しています。

2007年以前か以降かで減価償却の計算方法が違います

ちなみに、減価償却費についてなのですが2007年(平成19年)以前か以降かで少し計算の仕方が変わってきます。

2018年今現在の減価償却の方法は法定耐用年数を迎えると、価値が1円になるように設定されています。

ところが、2007年以前は、法定耐用年数を迎えても1割の価値は残るように計算されていました。

そうなると減価償却費を求める計算式はこうなります。

  • 減価償却費={(価格✕0.9)÷耐用年数}✕経過年数

最初の価格に0.9をかけます。

2007年以前の減価償却費を求める方法を「旧定額法」、2007年以降を「(新)定額法」と言います。

このマンションは2003年竣工なので、旧定額法を使います。

  • 減価償却費={(2400✕0.9)÷70}✕15

減価償却費は462万8000円ほどになります。

譲渡所得は1335.7万円

そうなると譲渡所得はこう計算します。

  • 譲渡所得=(売却代4000万円+固定資産税清算金10万円)−{(購入費3000万円−減価償却費462.8万円)+(仲介手数料136万円+印紙代1万円+登録免許税0.1万円)}

譲渡所得は1335.7万円になります。

居住期間が15年であれば、長期譲渡所得になるので税率は20%です。

267万円ほどの税金がかかります。

3000万円の特別控除を利用すると税金は0円です

ただ、自宅の売却の場合には3000万円の特別控除を利用することができます。

譲渡所得1335.7万円から3000万円を控除することができます。

そうなると譲渡所得は0円。

税金も0円になります。

ちなみに、土地は劣化しないので減価償却という概念はありません。

4年住んだ戸建てを売却する場合

  • 築4年(2014年竣工)
  • 居住期間4年
  • 戸建て
  • 木造(法定耐用年数33年)
  • 購入価格7000万円(土地5000万円、建物2000万円)
  • 売却価格1億2000万円
  • 固定資産税清算金20万円
  • 印紙代6万円
  • 登録免許税0.1万円
  • 仲介手数料395万円(消費税込み)

以上のような条件で家を売却すると税金はどうなるんでしょうか?

まずは譲渡所得を計算します。

2007年以降の竣工なので減価償却は新定額法を使います。

  • 減価償却費=2000÷33✕4≒242
  • 譲渡所得=(12000+20)−{(7000−242)+(395+6+0.1)}≒4860

譲渡所得が4860万円です。

3000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得は1860万円になります。

軽減税率の特例を利用したいところですが、居住期間が4年なので利用できません。

軽減税率の特例を利用するには10年以上の居住期間が必要です。

また、売却価格が1億円以上のため買い替えの特例も利用することができません。

居住期間4年の場合には、短期譲渡所得の39%の税率が適用されます。

  • 1860✕0.39≒725

725万円の税金を支払うことになります。

親から相続した空き家を売るときはどうなる?

親から相続した空き家を売るときにはどんな税金がかかるんでしょうか?

築40年の戸建てを古家付きの土地として売却する場合

  • 築40年(1978年竣工)
  • 相続してから1年
  • 戸建て
  • 木造(法定耐用年数33年)
  • 購入価格2000万円(土地800万円、建物1200万円)
  • 売却価格3000万円
  • 固定資産税清算金10万円
  • 印紙代1万円
  • 仲介手数料395万円(消費税込み)

以上のような条件で家を売却する場合にはどれくらい税金がかかるんでしょうか?

まず、減価償却費を求めます。

1978年竣工の家なので旧定額法を使います。

旧定額法では法定耐用年数を迎えても1割の価値は残るようになっています。

築33年目の時点でも家の建物の価値は120万円あるということです。

でも、34年目以降はどうなるんでしょうか?

34年目に0.5割の価値まで減価償却されます。

そして、35年目から5年かけて1円の価値まで減価償却されていくことになります。

具体的に言うと、34年目は60万円減価償却されます。

残っていた1割の価値から、残り0.5割までの価値の差額が減価償却されます。

旧定額法では1割の価値を残すことが基本ですが、最大95%までは減価償却してもいいと決められていたからです。

そして、その翌年からは5年かけて新定額法で減価償却していきます。

残りの価値が60万円であれば、4年間は12万円ずつ減価償却されていき、最後の年には11万9999円が減価償却されることになります。

残りの価値は1円です。

築40年の時点ではどうなるのでしょうか?

残存価値をリストにしてみます。

  • 34年目:60万円
  • 35年目:48万円
  • 36年目:36万円
  • 37年目:24万円
  • 38年目:12万円
  • 39年目:1円
  • 40年目:1円

築40年だと家の価値は1円だということです。

それでは譲渡所得を計算してみましょう。

減価償却費は0で計算します。

  • 譲渡所得=(3000+10)-{(2000-0)+(395+1)}≒614

譲渡所得は614万円です。

相続による空き家の特例を利用して3000万円の特別控除を受けたいところですが、家の耐震基準が満たされていないため利用することができません。

相続による空き家の特例を利用するには、耐震基準を満たせるようにリフォームするか、家を取り壊して土地だけで売却する必要があります。

家を売却するときの税率には2つあります。

  • 短期譲渡所得(居住期間5年以内)
  • 長期譲渡所得(居住期間5年以上)

相続による空き家の売却の場合には、あなたが居住していた期間ではなくて、被相続人(亡くなった人)が家を取得してからの期間になります。

この場合は、築40年で1年前に相続していますから、居住期間は39年になるでしょうか。

長期譲渡所得の税率20%で計算します。

  • 614✕0.2=122.8

支払うべき税金は122.8万円になります。

もし、家の取り壊し費用が100万円だったとすると、家を取り壊してから土地だけで売却した方がお得になる可能性があります。

土地だけであれば3000万円の特別控除を受けることができるので税金は0円になるからです。

家の売却で損をしたらどうなる?

家の売却で税金がかかる事例についてお話してきました。

でも、家の売却では反対に損をすることも少なくはありません。

家の売却で損をしたときの税金についてお話します。

給与所得で支払った所得税と住民税が返ってきます

家の売却で損をした場合、税金がかからないどころか、税金を返してもらうことができます。

給与所得として支払った所得税と住民税を返してもらうことができます。

  • 築6年(2012年竣工)
  • 居住期間6年
  • 戸建て
  • 木造(法定耐用年数33年)
  • 購入価格7000万円(土地5000万円、建物2000万円)
  • 売却価格5000万円
  • 住宅ローン残高6000万円
  • 固定資産税清算金20万円
  • 印紙代6万円
  • 登録免許税0.1万円
  • 仲介手数料395万円(消費税込み)

たとえば、上記のような条件で家が売れたとします。

  • 譲渡所得=(5000+20)-{(7000-242)+(395+6+0.1)}≒ −2139

マイナスの所得は譲渡損失といいます。

譲渡損失が2139万円になったということです。

あなたの課税給与所得から譲渡損失の額を4年間にわたって繰り越して控除することができます。

あなたの課税給与所得が700万円だった場合はこうなります。

  • 2019年:700−2139=−1439
  • 2020年:700−1439=−739
  • 2021年:700−739=−39
  • 2020年:700−39=661

2019年〜2021年まで、所得税23%(課税所得700万円のときの税率)と住民税10%をあわせた額の約168万円が返ってきます。

2020年は全額ではなく一部の約13万円が返ってきます。

合計517万円が返ってきます。

ただし、譲渡損失の繰越控除を利用するには以下のような条件があります。

  • 居住期間5年以上
  • 新しい家を10年以上のローンで購入すること(家を売却した前年1月1日から翌年12月31日までのあいだ)
  • 新しい家の延床面積は50平米以上であること

居住期間5年以上に引っかかる人はいるかもしれませんが、住み替えをするつもりの人であればほとんどの人は条件を満たせるのではないでしょうか。

家を売却して賃貸へ引越しする場合には話が少し変わってきます

以下のうち、額が低いほうを控除に使うことになります。

  • 譲渡損失=2139
  • 住宅ローン残高−家の売却額=6000−5000=1000

今回の例で言うと、控除に使うことができるのは1000万円のほうということになります。

さきほどと同じく課税所得が700万円だとすると以下のようになります。

  • 2019年:700−1000=−300
  • 2020年:700−300=400

2019年は住民税と所得税の全額168万円が返ってきます。

2020年は一部の91万円が返ってきます。

合計259万円です。

こちらも利用するための条件があります。

  • 居住期間5年以上
  • 譲渡損失が発生していること
  • 住宅ローン残価が家の売却額よりも高いこと

国税庁:マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(外部リンク)

国税庁:住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(外部リンク)

家を売却した翌年は確定申告を確実におこないましょう

家を売却した翌年には確実に確定申告をおこないましょう。

損失がでたときにこそ確実におこないましょう

特に、譲渡損失がでてしまったときにこそ確定申告をおこなうべきです。

譲渡所得が発生したときに確定申告をおこなわなければ脱税になってしまいます。

後日、国税庁から催促があるはずです。

なので、確実に確定申告をおこなう必要があります。

でも、譲渡損失がでてしまったときは確定申告をおこなわなくても国税庁はなにも言ってきません。

あなたの利益になることは国税庁のほうからはなにも言ってきません。

返してもらえる税金は返してもらうべきです。

譲渡損失がでたときこそ確定申告を忘れないようにしましょう。

まとめ

というわけで、家を売却したときの税金についてお話してきました。

家の売却にかかわる税金には5つの種類があります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

そして、譲渡所得には2つの税率があります。

  • 短期譲渡所得(39%)
  • 長期譲渡所得(20%)

税金を低くするための4つの控除があります。

  • 3000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い替えの特例
  • 相続した空き家の特例

ほとんどの人は3000万円の特別控除を利用できるはずです。

家の売却で譲渡損失が発生してしまったときには課税給与所得の控除にまわすことができます。

忘れずに確定申告をおこなうようにしましょう。

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。