住宅ローンには「固定金利」と「変動金利」があります。

 

固定金利の場合、

例えば、フラット35であれば、

35年間ずっと同じ金利になります。

 

でも、一体、どの時点での金利なんでしょうか？

 

融資が実行された時です。

固定金利は、

融資が実行されたときに確定します。

 

つまりは、決済日に金利が決定します。

つまりは、決済日に金利が決定します。

 

住宅を購入するときには、

まずは、売買契約書を締結します。

 

そして後日、

金融機関で決済をおこないます。

 

「買主」と「売主」と「仲介業者」と「司法書士」が金融機関に集まります。

 

4者が集まると、

まずは登記関係の確認が始まります。

 

司法書士が、

所有権保存登記をおこなうのに必要な書類が揃っているかを確認します。

 

中古の場合には所有権移転登記ですね。

 

そして、抵当権設定登記に必要な書類が揃っているかについても確認します。

 

それでOKがでると、

いよいよ融資が実行されます。

 

固定金利の金利が確定するのは、

この時点なんですね。

 

もし、決済日が数年後になるのなら？

ここでひとつ、

問題がおこることがあります。

 

もし、決済日が数年後になるのであればどうなるでしょうか？

 

新築マンションの場合に、

そうなることがあります。

 

新築マンションは建設中から売り出されることが一般的です。

まだ未完成の状態で売りに出されるんですね。

 

それの何が問題かというと、

マンションが完成しないことには、

抵当権の設定ができないんです。

 

抵当権というのは、

その建物の登記簿に対して設定されます。

 

でも、建物の登記簿が作られるのは、

建物が完成してからです。

 

未完成の状態で、

その建物を登記することはできません。

 

なので、未完成のマンションの場合、

売買契約書は締結したとしても、

その決済がおこなわれるのは、

建物が完成してからになります。

 

正確には、抵当権が設定できるようになってからです。

 

決済が数年後になることもあるんですね。

 

金利が急上昇している可能性もありです。

なので、場合によっては、

金利が急上昇している可能性があります。

 

今は、超低金利が続いています。

固定金利でも1%ほどの金利です。

 

なので、今、新築マンションを購入すれば、

35年間ずっと1%の金利で済むと思うでしょう。

 

金利が安いうちに買っておこうと思う人もいるかもしれません。

 

でも、決済が数年後の場合には要注意です。

 

固定金利が確定するのは決済日です。

 

もし、数年後に金利が2%になっているのであれば、

売買契約書を締結したときの金利が1%であっても、

固定金利は2%で確定されることになります。

 

もしかしたら、売買契約を撤回しなければいけない可能性も。

金利が1%から2%に上がるというのは、

結構なインパクトがあります。

 

住宅ローンの総支払額に大きな影響を与えます。

 

例えば、住宅ローンの残債が3000万円で金利が1%なら、

利子は年間30万円になります。

 

月にすると2.5万円です。

 

それが金利2％になるとどうなるでしょうか？

利子は年間60万円になります。

 

月にすると5万円になります。

 

月額の支払い額が2.5万円増えるということです。

かなりのインパクトなんじゃないでしょうか？

 

そうなると、場合によっては融資可能額を超えてしまう可能性があるんですね。

 

例えば、融資可能額が4000万円。

金利が2％なると、総支払額が4000万円を超えてしまうという場合。

 

金融機関が融資をストップする可能性があります。

 

そうなると、売買契約を撤回しなければいけなくなります。

 

売買契約書にローン特約をつけていれば違約金を支払う必要はありません。

 

でも、決済日が数年後という場合には、

そいういうリスクがあることも理解しておいたほうがいいかもしれません。

 

まとめ

というわけで、住宅ローンの固定金利は、

いつ決まるのかというお話をしました。

 

融資が実行された時です。

つまりは決済日になります。

 

注意したいのは、決済日が数年後になるという場合です。

 

金利が急上昇している可能性があります。

場合によっては、売買契約を撤回しなければいけなくなる可能性があります。

 

関連記事：住宅ローンは「固定金利」と「変動金利」どっちがいい？

 

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