「無剰余取消」って一体なんなんでしょうか?

「無剰余取消」という言葉があります。

 

裁判所が、

この無剰余取消をおこなうことがあります。

 

無剰余取消というのは、

一体、どんなものなんでしょうか?

 

競売の申立を却下されること。

簡単に言えば、

裁判所が、競売の申し立てを却下することです。

 

マンション管理組合は、

区分所有法によって、

管理費滞納者が所有するマンションを競売にかけることができます。

 

そうやって、滞納された管理費を回収しようとすることができます。

でも、却下されることがあるんですね。

 

なぜ却下される?

なぜ、

却下されるんでしょうか?

 

管理費の滞納分を回収できない可能性が高いからです。

競売をしても、

管理費を回収できない可能性が高いからです。

 

競売をおこなうと、

売却益が得られます。

 

数百万円とか数千万円の売却益が得られます。

 

その中から、

管理費を回収することは十分に可能なように感じます。

 

例えば、

管理費の滞納が100万円だとして、

競売によってマンションが2000万円で売れたのであれば、

2000万円の中から100万円分の管理費を回収することができそうです。

 

でも、それができないことがあるんですね。

 

先取特権は抵当権には勝てません。

というのも、

多くの人は住宅ローンを使ってマンションを買うからです。

 

住宅ローンを利用すると、

そのマンションには抵当権がつきます。

 

抵当権というのは、

ローン返済されなくなったら、

そのマンションを競売にかけて資金回収できる権利です。

 

マンション管理組合にも、

先取特権という権利が認められています。

 

管理費が滞納された場合には、

優先的に回収することができる権利です。

 

ちょっと似ていますね。

 

でも、この2つの権利がぶつかった場合。

抵当権の方が優先されてしまうんですね。

 

競売がおこなわれた場合には、まずは銀行に返済されるということ。

管理費を回収するために、

マンション管理組合は競売の申し立てをします。

 

でも、大抵の場合、

競売にかけようとしているそのマンションには抵当権がついているんですね。

 

つまりは、競売をおこなうということは、

抵当権者である金融機関もからんでくるということです。

 

そして、マンション管理組合の先取特権よりも、

金融機関の抵当権のほうが優先されます。

 

もし、売値よりも残債の方が多かったなら?

もし、競売によって売れた額よりも、

金融機関の残債の方が多かったらどうなるでしょうか?

 

例えば、競売によって2000万円でマンションが売れたとします。

 

でも、残債が2500万円あったらどうなるでしょうか?

お金は余りませんよね。

 

余らないどころか足りません。

金融機関は500万円損をすることになります。

 

そんな状態のときに、

「あのう、管理費滞納分の100万円を回収したいんですけど。。」

なんて言えるでしょうか?

 

言えたとしても、

抵当権の方が優先されてしまうので、

回収することはできません。

 

「そうなりそうだ」と裁判所が判断した場合、無剰余取消になります。

もし、そうなりそうだと裁判所が判断した場合、

無剰余取消になります。

 

管理費を回収するために競売を申し立てるのに、

売却益をすべて金融機関に持っていかれるなんて意味がないですよね。

 

競売を申し立てる意味がありません。

 

裁判所は意味のない競売はおこなおうとはしません。

費用も労力もかかります。

 

なので、無剰余取消になります。

 

無剰余というのは、

「余計に余るお金が無さそうだ」という意味ですね。

 

まとめ

というわけで、「無剰余取消」についてお話しました。

 

裁判所が、

マンション管理組合による競売の申し立てを、

却下することを言います。

 

なぜ、却下するのかというと、

管理費を回収できる可能性が無いからです。

 

マンションには、

大抵の場合には抵当権がついています。

 

マンション管理組合が管理費を優先的に回収できる権利よりも、

抵当権の方が強いです。

 

なので、

競売によって売れそうな額よりも、

ローン残債の方が多い場合には、

マンション管理組合にまでお金は回りません。

 

そうなると意味がないので、

無剰余取消がおこなわれることがあります。

 

関連記事:区分所有法の先取特権と、銀行の抵当権、どちらのほうが強い?

 

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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