「59条競売」って一体なんなんでしょうか?

「59条競売」と呼ばれるものがあります。

 

滞納されたマンション管理費を回収するために、

マンション管理組合によって59条競売がおこなわれることがあります。

 

一体、59条競売というのはどんなものなんでしょうか?

 

区分所有法59条をもとにおこなう競売です。

59条というのは、

区分所有法59条のことです。

 

区分所有法59条【区分所有権の競売の請求】

第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

引用元:建物の区分所有法に関する法律|イーガブ

 

「競売を請求することができる」

ということが明記されていますね。

 

裁判所に却下されることなく競売をおこなえます。

59条競売の特徴は、

裁判所に、

競売の申し立てを却下されることがないという点です。

 

マンションを競売にかけたい時には、

裁判所に競売の申し立てをすることになります。

 

でも、裁判所の判断によって却下されてしまうことがあるんですね。

 

その競売に意味がないときです。

 

マンションを競売にかける目的というのは、

大抵の場合は、滞納された管理費を回収するためです。

 

マンション管理組合には、

区分所有法7条の先取特権によって、

滞納された管理費を優先的に回収できる権利が認められています。

 

区分所有法7条【先取特権】

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

引用元:建物の区分所有法に関する法律|イーガブ

 

場合によっては競売の申し立ても可能です。

 

でも、裁判所に競売の申し立てを却下されることがあるんですね。

そのマンションに抵当権がついている時です。

 

マンション管理組合には先取特権が認められていますが、

抵当権の方が優先されてしまうんですね。

 

競売によってマンションが売れても、

ローン残債に満たない場合、

マンション管理組合は滞納された管理費を回収することはできません。

 

すべて銀行にもっていかれます。

 

そうなりそうだと裁判所が判断した場合、

競売の申し立ては却下されます。

 

売値よりも残債の方が大きそうな場合でも強行できます。

ところが、59条競売の場合は、

マンションの売値よりもローン残債の方が大きそうな場合でも、

競売を強行することができます。

 

59条競売を申し立てられると、

裁判所はそれを却下することができません。

 

でも、競売をおこなっても、銀行がすべてを持っていきます。

とはいえ、

マンションの売値よりもローン残高の方が大きい場合、

滞納された管理費を回収することはできません。

 

売却益はすべて銀行がもっていきます。

 

じゃあ、なぜ59条競売をおこなうのか?

「じゃあ、なぜ59条競売をおこなうのか?」

と思うのではないでしょうか?

 

どうせ、管理費を回収できないのであれば、

競売を強行する意味はないようにも思えます。

 

新しい所有者に滞納分の管理費を請求できるからです。

実は意味があります。

 

59条競売によって競売を強行する理由は、

新しいマンション所有者に、

滞納分の管理費を請求することができるからです。

 

区分所有法8条によってそれが認められているんです。

 

区分所有法8条【特定承継人の責任】

前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

引用元:建物の区分所有法に関する法律|イーガブ

 

前条第1項というのは、

7条の先取特権のことです。

 

新しい所有者になったとしても、

先取特権は有効ということなんですね。

 

つまりは、

「前の持ち主が管理費を滞納していたんです。区分所有法8条により、滞納分はあなたに請求させてもらいます。」

ということが可能なんですね。

 

まあ、新しい所有者もいきなりそんなことを言われても困ってしまいますよね。

 

なので、大抵の場合には、

競売のときに、その事情も説明されることがほとんどです。

 

「このマンションを買うと、滞納している管理費を支払う必要がでてきます」

と説明されます。

 

遅延損害金も請求できます。

ちなみに、滞納された管理費に対しては、

遅延損害金というものを請求することができます。

 

新しい所有者になった場合でも、

遅延損害金を請求することができます。

 

まとめ

というわけで、59条競売についてお話しました。

 

区分所有法59条にのっとって競売をおこなうことです。

59条競売の場合、裁判所に競売の申し立てを却下されるということはありません。

 

普通の競売の場合、

マンションに抵当権がついている場合、

裁判所の判断によって却下されてしまうことも多いです。

 

でも、59条競売だと強行することができます。

 

「管理費を回収できないのになぜ?」

と思うかもしれません。

 

それは、新しいマンション所有者に滞納された管理費を請求するためです。

区分所有法8条によってそれが認められています。

 

関連記事:区分所有法の先取特権と、銀行の抵当権、どちらのほうが強い?

 

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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