農家住宅を一般住宅に用途変更することは難しい?

市街化調整区域で農家住宅(分家住宅含む)が売られていることがあります。

里山風景や田園風景に憧れを持つ人にとっては魅力的にうつるのではないでしょうか。

 

でも、農家ではない一般人が農家住宅を購入して住むのには、農家住宅を一般住宅に用途変更をする必要があります。

農家住宅を一般住宅に用途変更するのは可能なんでしょうか?

 

用途変更をおこなうのは「売主」です

勘違いする可能性があるので最初に言っておきます。

用途変更をおこなうのは「売主」です。

 

農家住宅を購入してから用途を農家住宅から一般住宅へと変更すればいいんじゃないかと思うかもしれませんが、それはできません。

農家住宅から一般住宅へと用途変更をすることができるのは売主だけなので気をつける必要があります。

 

なので、一般人として農家住宅を購入したいという場合には、売主に「この農家住宅を購入したいので、用途を農家住宅から一般住宅へと変更してもらえますか?」と言う必要があるということですね。

 

「10年以上」農家住宅に住んでいれば用途変更できる可能性があります

農家住宅の所有者であれば、農家住宅から一般住宅へと用途変更をおこなうことができます。

 

でも、条件があります。

最低でも10年間は実際にその農家住宅に住んでいたという事実が必要になります。

 

住んでいなければいけない年数は管轄の特定行政庁によって違います。

特定行政庁というのは用途変更を受け付ける公務員がいる役所のことです。

 

例えば、神奈川県平塚市や、栃木県宇都宮市では10年以上になっています。

 

「事情によって農家住宅に住み続けられなくなった場合、10年以上実際に住んでいたのであれば一般住宅への用途変更を認めるよ」ということですね。

もし、売主がその農家住宅に住み始めてから10年以内の場合には、一般住宅へと用途変更してもらうことは難しくなります。

 

なぜ、そんな期間が決まっているのかというと、売ることを目的とした農家住宅の建築を防ぐためです。

 

農家住宅を建ててすぐに一般住宅へと用途変更することができるのであれば、一般人に農家住宅を売ることを目的にバンバンと農家住宅を建てる人がいてもおかしくありません。

 

一般人は市街化調整区域に家を建てることが難しいですからね。

農家の人に頼んで農家住宅を建ててもらって、すぐに農家住宅を一般住宅に用途変更してもらって買い取るということができてしまいます。

 

市街化調整区域というのは基本的には家を増やしたくないところですから、それをされると困るわけです。

そんなわけで、実際に10年以上は住んでいなければ用途変更はできないことになっています。

 

外部リンク:http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/machizukuri/page-c_02636.html
外部リンク:http://www.city.utsunomiya.tochigi.jp/kurashi/machi/kenchiku/kaihtsukoui/shigaikachosei/1005859.html

 

用途変更「されないまま」売買されることもあるので要注意です

一般人に農家住宅を売る場合には、用途を農家住宅から一般住宅へと変更する必要があります。

 

でも、確信犯的に、用途変更しないまま農家住宅が売買されることもあります。

ものすごくグレーゾーンというか極めてクロに近いですけどね。

 

でも、そういった事例は無くはありません。

 

用途変更をしなくても、不動産売買契約をおこなうことはできるし、所有権だって移転することができます。

農家住宅を購入して実際に住み始めるということもできます。

 

農家住宅に一般人が住むのは都市計画法的には違法なのですが、それを行政が指摘しにくるということはあまりないと思います。

行政だってそこまでチェックすることは難しいですからね。

 

なので、用途変更されないまま農家住宅が売買されても、しばらくの間は問題が表面化することはないんですね。

 

用途変更されないまま購入した場合には「建て替え」をすることができません

問題が表面化するのは、農家住宅を建て替えたいと思った時です。

 

一般人が市街化調整区域で家を建てたり建て替えたりするのには、特定行政庁による開発許可が必要になってきます。

基本的には許可されないのですが、用途変更をともなわない建て替えであれば許可されることが多いです。

 

この時に問題が発生するんですね。

「あれ?あなたの家の用途は農家住宅になっていますよ?そもそも、一般人であるあなたが住んでいるのは違法です」ということになってしまうんですね。

 

建て替えが許可されないばかりか、違法に農家住宅に住んでいたことがバレてしまいます。

 

農家住宅から一般住宅に用途変更してあれば、そんな問題はおこりません。

一般住宅を一般住宅として建て替えることになりますからね。

 

また、農家住宅を購入してリノベーションをしようと思っているときも要注意です。

 

構造の半分以上に手を入れようと思うと、開発許可が必要になってきます。

そのときに用途が農家住宅のままになっていると「リノベーションするもなにも、そもそも、あなたはその家に住めませんよ」と言われることになってしまいます。

 

「農家」になれば用途変更する必要もないし建替えもできます

農家住宅を購入するときには、用途を農家住宅から一般住宅に変更してもらってから購入したほうがいいです。

でも、場合によってはそれが難しいこともあるかもしれません。

 

そんな時には、「農家」になってしまうという選択肢もあります。

 

農家住宅というのは、所有者が農家であることを条件に建築が許可されます。

そういった建物のことを、「属人性」のある建物とか、「一身専属性」のある建物と言います。

 

あなたが農家でさえあれば、用途変更をすることなく合法に農家住宅の売買がおこなえるんです。

建て替えも問題なくおこなうことができます。

 

まあ、そこまでする人は少ないとは思いますが。

 

まとめ

というわけで、農家住宅を一般住宅に用途変更することはできるのかどうかというお話をしました。

 

用途変更をおこなうのは売主です。

買主側で用途変更をおこなうことはできません。

 

購入した後から用途変更しようと思っても難しいです。

 

そして、売主が農家住宅から一般住宅に用途変更をおこなうには条件があります。

その農家住宅に10年以上は実際に住んでいたという事実が必要になります。

 

ちなみに、意図的に用途変更されないまま農家住宅が売買されることもあるので注意が必要です。

 

用途変更されなくても、売買自体はできるし所有権移転もできます。

でも、農家住宅を建て替えるときに問題が発生します。

 

市街化調整区域での家の建て替えは、同じ用途として使う場合だけ許可されます。

 

用途が農家住宅の場合には、農家住宅として建て替えなければいけませんが、そのためにはあなたが農家である必要があります。

 

関連記事:市街化調整区域の家や土地を購入することのデメリットとは?

関連記事:農地を宅地として使う(農地転用)には農業委員会の許可が必要?

関連記事:非農地証明があれば農地法5条許可がなくても農地を売買できる?

 

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。