家・マンションを売却するときは買取保証は利用するべき?

不動産を売却するときには買取保証は利用したほうがいいんでしょうか?

買取保証というのは、一定期間で家が売れなかった場合、仲介業者が直接家を買い取ってくれるというものです。

仲介による売却で家が売れなくても、最後には直接買い取ってくれるので、必ず家が売れるというメリットがあります。

極力、利用しない方がいいです

結論から言うと、買取保証は極力利用しないほうがいいです。

のちほど詳しくお話しますが、急いで売りたいという場合でも買取保証は利用するべきではないと思います。

「仲介で高く売れる可能性もあって、売れなくても最後には買取してくれるならメリットは多いんじゃないの?」

と思うかもしれませんが、本当にそうでしょうか?

相場の8割ほどの売値になってしまいます

買取保証を利用しないほうがいい理由。

ひとつめは、売値が安くなってしまうという点です。

相場の約8割ほどの売値になってしまいます。

場合によっては7割ぐらいになってしまうかもしれません。

例えば、相場が5000万円だとしたら、3500万円〜4000万円ぐらいの売値になってしまうということです。

家での2〜3割というのはかなり大きいです。

1000万円〜1500万円ほどの違いになります。

業者は買取した後にその家をどうするのか?

ここで、一度考えてみてください。

業者は家を買取した後に、その家をどうするのかということをです。

基本的に、業者は転売することを目的に家を買取ります。

相場の約8割ほどの値段で買取りされてしまうというのもそれが理由です。

相場並の値段で買取りをしたのでは、転売したときに利益がでなくなってしまいます。

場合によっては赤字になってしまうかもしれません。

相場が5000万円の家を4000万円で買取りをして、5000万円で売却すれば1000万円が業者の利益になります。

仲介による売却に手を抜かれる可能性もあります

買取保証を利用しないほうがいい理由のふたつめ。

それは、仲介による売却に手を抜かれる可能性というものがあるからです。

仲介手数料というのは売買代金の3%+6万円です。

5000万円の家の売買を仲介すると、156万円の仲介手数料になります。

仲介業者が売主も直接自分で見つけることができれば、両手仲介と言って2倍の仲介手数料を得ることができます。

その場合は312万円の仲介手数料になります。

さきほど、仲介業者が家を買取りした後にどうするのをお話しました。

相場が5000万円ほどの家であれば、家を転売すると約1000万円ほどの利益がでます。

マックス312万円の仲介手数料を得るのと、買取転売して1000万円の利益を得るのと、どっちが仲介業者にとって魅力的でしょうか?

そう考えると、買取保証を利用した場合、仲介業者は熱心に家を売るということをしない可能性があります。

手を抜かれる可能性があるということです。

場合によっては、わざと売れないようにする可能性だってあります。

買取保証だと一般媒介契約を選ぶことができません

買取保証を利用しないほうがいい理由のみっつめ。

それは、買取保証の場合は一般媒介契約が選べないという点です。

仲介の形態には3つの種類があります。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つです。

買取保証を利用するためには専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。

専任媒介契約を結ぶと、あなたは他の仲介業者とは媒介契約を結べなくなってしまいます。

「専任」ですからね。

一方、一般媒介契約の場合は、複数の仲介業者と媒介契約を結ぶことができます。

一般媒介契約と専任媒介契約、どちらも一長一短あるのですが、一般的には一般媒介契約のほうが売主にとって有利です。

複数の仲介業者による競争が起こるからです。

だって、仲介業者は売買が成立しないことには仲介手数料を得ることができません。

他の仲介業者よりも早く買主を見つけようと必死になって買主を見つけようとします。

(あなたの家が売りにくい物件だった場合はその限りではありませんが。。)

急いでいるなら複数の業者に即時買取の依頼をしてみる

買取保証は利用するべきではありませんが、急いで売りたいという場合もあるかと思います。

そんなときは仲介業者にではなくて、複数の買取業者に直接査定してもらうことをオススメします。

買取の競争をさせるということですね。

その中で1番高く買ってくれる買取業者に家を売ればいいんです。

仲介業者による買取保証よりも高く売れる可能性が高くなります。

相場が5000万円の家を1.5割ほど安い4250万円で買取してくれるかもしれません。

買取保証よりも250万円ほど高く売れることになります。

もちろん、仲介による売却で相場並に売るのが1番高く売れるのですが、急いでいる場合には複数の買取業者に直接査定してもらうのがオススメです。

まとめ

というわけで、家を売るときは買取保証を利用するべきかどうかということについてお話しました。

買取保証は利用しないほうがいいです。

相場よりも2割ほど売値が安くなってしまいますし、場合によっては仲介による売却に手を抜かれてしまう可能性があります。

得に急いでいないのであれば、じっくりと仲介で売却することをオススメします。

もし、急いでいるという場合であっても、仲介業者による買取保証を利用するのではなくて、即時買取してくれる買取業者に直接査定してもらうほうがいいです。

複数の買取業者に査定してもらって一番高く買ってくれる買取業者に買取してもらいましょう。

関連記事:「専任媒介契約」と「一般媒介契約」はどちらがいい?

投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。