抵当権が付いたまま家を売却することはできるんでしょうか?

金融機関からお金を借りて家を買うと、その家には抵当権が設定されます。

抵当権というのは簡単に言うと担保ということです。

 

もし、あなたがローンを支払うことができなくなったら、抵当権をもっている金融機関はあなたの家を強制的に売却することができます。

家を売却して融資した資金を回収しようとします。

 

そんな抵当権が設定されたままの家って売却することができるんでしょうか?

 

可能といえば可能です

結論から言えば、法律的には可能です。

抵当権が設定されたままの家を第三者に売却することは可能といえば可能です。

 

不動産登記簿には甲区と乙区という欄があります。

甲区にはその不動産を所有している人が記載されます。

 

抵当権が設定されているのであれば、乙区に金融機関名と融資額などが記載されます。

 

抵当権が設定されたままの家を売却すると、甲区の所有権者だけが書き換えられることになります。

 

ただし、抵当権付きの家を購入する人は稀です

抵当権が付いたままの家を売ることは可能といえば可能なのですが、実際に抵当権付きの家を買うという人は極めて稀です。

 

ですが、まったくゼロというわけではないようです。

家族間などではまれに抵当権付きの家の売買が行われるようです。

 

抵当権が付いたままであれば家を売却してもローン残債を一括返済しなくても済むことになります。

 

ローン残債が3000万円、家の売却値が3000万円なら普通であれば手元に現金は残りません。

抵当権を抹消するためにローン残債を一括返済しなければいけないからです。

 

でも、抵当権を付けたままであれば、それまで通りに月々の分割でローンを返済していくことができます。

3000万円の現金が手元に残ることになります。

 

ただ、抵当権付きの不動産に金融機関が融資するとは考えにくいです。

買う側は現金で購入することになります。

 

相続対策で親が子どもの家を抵当権付きで現金で買うとかあるんでしょうか?

 

購入する人のリスクがかなり高いです

家族間であればまだしも、第三者の間同士での抵当権付きの家の売買はかなりリスクが高いです。

 

特に家を購入する側のリスクがかなり高いです。

 

あなたがローン返済を滞らせれば、その家は競売にかけられます

抵当権が付いたまま家を売却したとします。

抵当権が付いたままということは、家を売った後も引き続きローン返済しなければいけないということです。

 

家を売ったお金があるので、すぐにローンの返済が滞るということはないかもしれませんが、家を売ったお金よりもローン残債のほうが多い場合、いつかはローン返済を滞納する可能性があります。

 

ローン返済が滞納されると金融機関は抵当権を実行します。

 

どういうことになると思いますか?

 

あなたが売った家が強制的に競売にかけられてしまうんです。

あなたから家を買った人はたまったものではないですよね。

 

あなたがローン返済できなくなってしまったツケを家を買った人が取らされるわけです。

 

そんなわけで、抵当権付きの家を購入するという人は極めて稀です。

 

売却時に抵当権を抹消することが一般的です

世の中には抵当権の付いた家がたくさんあります。

住宅ローンを組まずに家を買える人はそれほどいません。

 

そんなわけで、抵当権が付いたまま家は売りにだされるのですが、抵当権が付いたまま買い主に引き渡すということはしません。

 

というか、そんな条件であれば買う人はいません。

一般的には、家の売買の決済日に抵当権を抹消するということをします。

 

抵当権を抹消するには、借りたお金を一括返済する必要があります。

家を売ったお金が入らない限り一括返済することなんてできません。

 

なので、抵当権を抹消するタイミングというのは家の売買代金の決済を行う日になります。

まず、買い主からお金を支払ってもらい、そのお金から金融機関にローンを一括返済します。

 

オーバーローンで家を売却できないのであれば任意売却を検討する

抵当権はローンを一括返済できなければ抹消することができません。

 

例えば、ローン残債が2000万円なのに家が1800万円でしか売れなそうな場合。

その差額の200万円を手持ちの現金で用意できない限り、抵当権を抹消するということはできません。

 

家を売りたくても売れないということです。

 

家の売値よりもローン残債のほうが多くなってしまうことを一般的にはオーバーローンと言います。

頭金0円で家を購入した場合はオーバーローンが起こりやすくなってしまいます。

 

オーバーローン、かつ、差額の現金も用意できないけれども、どうしても家を売りたいという場合。

任意売却という方法があります。

 

抵当権者の任意があれば家を売ることができます

ローン残債を一括返済できないかぎり、抵当権を抹消することはできません。

でも、抵当権者の任意があればどうでしょうか?

 

「普通はローン残債を一括返済してもらうし、ローン返済できないのであれば家を競売にかけさせてもらうんだけれども、特別にローンを一括返済できなくても抵当権を抹消することを許可するよ」

ということを金融機関に認めてもらいます。

 

こういう状態で家を売ることを「任意売却」と言います。

 

金融機関から任意を受けた売却ということです。

競売で家を売るよりも任意売却で家を売ったほうが高く売れる傾向があるので金融機関としても任意売却を認める傾向があります。

 

まとめ

抵当権が付いたまま家を売却することはできるのかというお話をしました。

 

法律的には抵当権がついたまま家を売却することはできます。

ただし、家を買う側のリスクがかなり高いため、実際に抵当権が付いたままの売買がおこなわれることは極めて稀です。

 

なんらかの特別な事情がないかぎり行われないのではないかと思います。

 

一般的には家の売買代金の決済日に、抵当権を抹消する処理がおこなわれます。

なので、抵当権がついたまま家が引き渡されるということはほぼありません。

 

逆を言えば、抵当権を抹消できないのであれば家を売ることはできないということです。

抵当権を抹消するにはローンを一括返済する必要があります。

 

もし、家を売ってもローンを一括返済できない、かつ、今後ローンを返済していくのが厳しいという場合には任意売却を検討してみるといいかもしれません。

 

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投稿者プロフィール

山河直純
山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいこととは?

家や土地を売るとなると、まずは不動産屋に足を運ぶと思います。

でも、いきなり行ってしまってもいいんでしょうか?



「不動産のことについて何も知らないからプロの不動産屋に売却を任せるんじゃないか!」と思うかもしれません。



でも、本当にそれでいいんでしょうか?



「無知は高くつく」

とよく言われます。



この言葉は、アメリカの100ドル紙幣に描かれている、

ベンジャミン・フランクリンの名言の一節です。



日本で言うなら福沢諭吉みたいな人でしょうか。



ベンジャミン・フランクリンは、

「教育が高くつくというなら、無知はもっと高くつく」

と言いました。



不動産についても同じです。

不動産の場合は取り扱う額が大きい分とくに高くつく傾向があります。



あなたが足を運ぼうとしている不動産屋は本当にあなたの味方なんでしょうか?



不動産屋に行く前に知っておいたほうがいいことをお教えします。