マンションの区分所有法には、
先取特権というものがあります。
滞納された管理費などを優先的に回収することができる権利です。
似たような権利として、
銀行の抵当権があります。
この2つの権利がぶつかった場合、
どちらのほうが強いんでしょうか？
抵当権の方が強いです。
銀行の抵当権の方が強いです。
もし、先取特権と抵当権がぶつかった場合、
マンション管理組合は滞納された管理費を回収できない可能性があります。
裁判所は、抵当権の方を優先するからです。
というのも、
裁判所が抵当権の方を優先するからです。
先取特権によって競売を申し立てることは可能です。
先取特権によって、
競売を申し立てるということは可能です。
管理費滞納者のマンションを競売にかけて、
その売却益から滞納された管理費を回収しようとすることは可能です。
まあ、その前に、
滞納分の督促と、
民事裁判をおこして勝訴しておく必要はありますけどね。
それでも支払われない場合、
最後の手段として、
競売の申し立てをおこなうということができます。
でも、すべて銀行に持っていかれそうな場合には却下されます。
でも、
競売の申し立てが却下されることがあるんですね。
裁判所の判断で却下になることがあるんです。
どういう時かというと、
先取特権と抵当権がぶつかるときです。
競売にかけると売却益が入ります。
でも、優先的に回収することができるのは抵当権の方なんですね。
例えば、
管理費滞納分が100万円、
住宅ローン残債が2000万円あるとします。
この時、マンションを競売にかけても、
2000万円以下でしか売れなそうだと裁判所が判断したとき、
競売の申し立てが却下されます。
競売をしても、
マンション管理組合は、
滞納された管理費を回収できない可能性が高いからです。
競売によって得られた売却益はすべて銀行に持っていかれます。
マンション管理組合が競売の申し立てをするのに、
売却益はすべて銀行が持っていきます。
マンション管理組合にとっては意味がないですよね。
裁判所は、意味のない競売はおこなおうとはしません。
このことを「無剰余取消」と言います。
「管理費を回収できるだけのお金が余らないだろうから競売の申し立ては取り消しますよ」
ということです。
管理費の滞納は優先されないということです。
「住宅ローン残債に比べたら管理費の滞納は額が少ないんだから、先取特権を優先してくれてもいいのに」
と思うかもしれません。
でも、優先はされません。
滞納された管理費の額がどれだけ少なかろうが、
優先はされません。
「じゃあ、抵当権がついている場合、どう頑張っても管理費を回収できない可能性があるの？」
と思うかもしれません。
確かにその可能性はあります。
でも、最後の最後の手段があります。
「59条競売」を申し立てるという方法です。
区分所有法59条にのっとって競売を申し立てる方法です。
これをやられると、
裁判所は申し立てを却下することはできません。
まあ、それでも抵当権の方が優先されることには変わりはないんですけどね。
でも、強制的に競売を実行することで、
管理費滞納の拡大を防ぐことはできます。
そして、重要なのは、
マンションの新たな所有者に対して、
管理費の滞納を請求できるという点です。
落札者に資金的余裕があるのであれば、
管理費の滞納分を回収できる可能性がでてきます。
まとめ
というわけで、
先取特権と抵当権はどちらの方が強いのかというお話をしました。
抵当権の方が強いです。
裁判所は抵当権の方を優先するからです。
先取特権によって、
滞納者のマンションを競売にかけるということは可能です。
でも、住宅ローンの残債以下でしか売れなそうな場合、
裁判所の判断で競売の申し立てが却下されることがあります。
抵当権の方が優先されるからですね。
そうなると、
最後の最後の手段として59条競売を申し立てることになります。
投稿者プロフィール
- 住宅不動産研究家
- 一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。
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