不動産の個人間売買では消費税がかからないのはなぜなのか？

山河直純

5年前

不動産の売買では、消費税がかかったり、かからなかったりする場合があります。

まず、土地には消費税がかかりません。建物には消費税がかかります。その他にも、個人と個人の間での売買の場合には、建物に対しても消費税がかからなくなります。

それは一体なぜなんでしょうか？

商売が目的ではないからです。

個人の場合、商売が目的ではないからです。

家を売りたいと思ったとき、なるべく高く売りたいと思うでしょうが、買った時よりも絶対に高く売りたいとまでは思わないんじゃないでしょうか？商売を目的に家を購入したわけじゃないからです。

まあ、中にはそういう個人もいるかもしれませんが。。

例えば、家を販売することを目的に、土地を仕入れて、その上に住宅を建てて、個人に販売するとします。この場合、最初から商売をすることが目的ですよね。この場合、消費税がかかります。家を購入する人は、家を販売している業者に対して消費税を支払い、業者は、国に対して消費税を納めます。

商売のことを、別の言葉では「業（ぎょう）」と言ったりします。業としておこなう場合には、消費税がかかるようになるんですね。

ちなみに、これは不動産以外であってもそうです。商売を目的としない売買の場合には、消費税はかかりません。

メルカリは、個人間でのフリーマーケットアプリですが、基本的には不用品を売るというスタンスです。中には商売のためにメルカリを利用するという人もいるでしょうが、基本的には商売のためではないとみなされているため、メルカリでは消費税はかかりません。

そんなわけで、個人間での不動産売買の場合には、基本的に消費税がかかりません。でも、消費税がかかるようになることもあります。

それは、どんな時かというと「反復性」が発生するときです。

例えば、ひとつの広い土地を持っていたとします。その土地の上に2つの建物があるとします。2つの家を同時に欲しがる人は少ないでしょうから、あなたは土地を2つに分割して、別々に売ろうと考えるかもしれません。

こうなると、消費税がかかるようになります。同じようなものを反復して売る場合、「業」としてみなされてしまうんですね。そうして、国に対して消費税を納める義務が発生してしまいます。買主に対して、消費税を要求しなければいけなくなります。

「建物は建っておらず、更地の場合には分筆しても消費税はかからないのでは？」と思うかもしれません。確かに土地には消費税がかからないので、分筆して複数の土地を売却するのに消費税はかかりません。

でも、それをおこなうには宅建士の資格が必要になります。宅建業者としてでなければ、「業」として複数の土地を反復して売買することができないんですね。もし、個人としてこれをおこなうなら、宅建業法違反になってしまいます。

ちなみに、これは土地だけでなくて、土地の上に建物が建っていても同じです。なので、先ほどの、土地の上に2つの建物が建っている例であれば、建物に対して消費税がかかるうえに、宅建士の資格も必要になるということです。土地を分筆しての売却は計画的におこないましょう。

広い土地の場合、広い土地のまま宅建業者に売却するということが一般的でしょうか。

というわけで、個人間での不動産売買の場合、なぜ、消費税がかからないのかというお話をしました。

商売が目的じゃないからです。消費税というのは、商売が目的の場合だけ、発生します。それは、不動産以外でもそうです。

例えば、個人間のフリマアプリであるメルカリの場合、消費税はかかりません。商売とみなされないからですね。

ただし、土地を分筆して売ろうとする場合には注意が必要です。反復性のある売買は「業」とみなされます。商売とみなされるということですね。そうなると消費税がかかることになりますし、宅建士の資格も必要になってきます。

山河直純住宅不動産研究家: 一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

もし、あなたが家を高く売りたいと思っているのであれば、
これだけは知っておいたほうがいいかもしれません。