「仮換地」って一体どんなものなんでしょうか？

山河直純

5年前

土地区画整理では「仮換地」という言葉が使われたりします。一体、「仮換地」ってどんなものなんでしょうか？

土地区画整理がおこなわれると出来る土地です。

仮換地というのは、土地区画整理で使われる言葉です。その名の通り、仮の換地を決めておきましょうということです。じゃあ、「換地」ってどういうものなんでしょうか？

換地とは、簡単に言えば、新しい自分の土地のことです。土地区画整理が行われると、大抵の場合、道路が整然と整理されたようになります。くねくねと曲がりくねっていたような道路が、ピシッと整然と整理されるんです。碁盤の目のように道路が計画されることが多いです。

その道路は、今は家が建っている場所を通ることもあります。そうなると、その家に住んでいる人は、そのまま住み続けることはできませんよね？そこで、代わりとなる土地が用意されます。その土地のことを「換地」と呼びます。そして、計画段階では「仮換地」と呼ばれます。

道路も碁盤の目のように整然と整理されることが多い関係から、換地は四角くなることがほとんどです。大抵の住宅街の土地って四角いですよね。土地区画整理されたからです。土地区画整理がされていない状態では、道路に沿って土地も曲がっていたりすることが多いです。

そもそも、土地区画整理というのは、そういった有効利用しにくいような土地を、きちんと有効利用できるようにしましょうということで始められます。そして、その結果、利便性が高くなり、地価が上がることを期待します。

そんな関係で、仮換地は今の土地よりも少し小さくなることもあります。「土地の地価が上がるし、利便性も上がるから少し小さくなるのは勘弁して」という感じでしょうか。仮換地が今の土地よりも小さくなることを「減歩」と呼んだりします。

それぞれの換地を少しずつ小さくすると、結果的にまとまった土地を用意することができるようになります。ドラゴンボールで言えば元気玉のようなものです。みんなの土地の一部を集めて、まとまった土地を用意します。

それは、道路や公園や保留地に使われることになります。特に、保留地を用意することはとても重要なことです。保留地を売ることで、土地区画整理事業の財源にすることができます。

土地区画整理の計画段階では「仮換地」と呼ばれますが、仮換地はそのまま「換地」になることがほとんどです。もちろん、計画が大きく変わって、仮換地の場所が変わることはあるかもしれません。

でも、土地区画整理の途中で計画が大きく変わるということはあまりありません。最初の仮換地がそのまま換地になることが多いです。

というわけで、「仮換地」についてお話しました。

土地区画整理をおこなうことによって出来る土地です。簡単に言えば、新しい自分の土地です。四角く、ちょっと小さくなることが多いですね。ちょっと小さくなるのはなぜかというと、道路や公園や保留地を作るためです。

山河直純住宅不動産研究家: 一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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