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ホームインスペクション（住宅診断）を利用すべきはどんな人？

山河直純

ホームインスペクションを利用するべきはどんな人なんでしょうか？

「中古住宅を買おうと思っているんだけれども欠陥があったらどうしよう？購入してから改修費がかかることが発覚とかは困る。購入する前に家がどんな状態か知ることはできないかな？」

「家を売却したいのだけれども家に欠陥がないかを事前にチェックしておきたい。そのほうが買主にとっても安心だよね？どうすれば、家に欠陥がないかチェックできるのかな？」

そう思うならぜひ最後まで読んでみてください。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションって一体どんなものなんでしょうか？

住宅に劣化や欠陥がないかチェックして診断すること

ホームインスペクションというのは、住宅に劣化や欠陥がないかチェックして診断することのことを言います。住宅診断とも言います。

例えば、雨漏りはしていないか？基礎部分の木材がシロアリ被害にあっていないか？もしくは湿気で強度が落ちていないか？水回りの配管に問題はないか？水漏れはしていないか？断熱材に問題はないか？などなどを細かくチェックします。

言ってみれば、家の健康診断みたいなものです。

雨漏りはどうしておきる？その原因と対策と修理費用について（関連記事）

2018年4月から”説明”が義務化されました

家の売買契約の前には宅地建物取引士による重要事項説明があります。

2018年4月から重要事項説明の中でのホームインスペクションの”説明”が義務化されました。宅建業法が改正されたためです。

ホームインスペクションがおこなわれていないのであれば「この物件ではホームインスペクションがおこなわれていません」ということが重要事項説明の中で説明されます。

この時に始めてホームインスペクションの存在を知る人も増えるかもしれません。重要事項説明のときにホームインスペクションの存在を知らされても遅いですけどね。重要事項説明と売買契約は同じ日にされることがほとんどですから。

「それならホームインスペクションしたい」ということは難しいです。

ともあれ、今後ホームインスペクションの認知度はどんどんと上がっていくことは間違いありません。

ただし、ホームインスペクションそのものが義務化されたわけではないことには注意が必要です。あくまでも、重要事項説明の中での”説明”が義務化されただけです。ホームインスペクションをおこなわなくても家の売買をすることはできます。

ホームインスペクションを利用するべきはどんな人？

ホームインスペクションを利用するべきはどんな人なんでしょうか？

中古住宅に欠陥がないか購入する前に確認したい人

もっとも利用するべきは、中古住宅を購入しようとしている人です。

中古住宅には、欠陥があるのかどうかがわかりにくいという問題があります。外壁の劣化などは目で見てわかりますが、床下や天井裏の構造などは実際に入ってみないとわからない部分です。

ホームインスペクションが普及する前は、売主や仲介会社の言うことを信じて購入するしかありませんでした。購入したあとに欠陥があることが発覚したという事例も多いです。そうなると高額なリフォーム費用が必要になるかもしれません。

でも今は、ホームインスペクションをおこなうことで購入する前に中古住宅に欠陥があるのかどうかがわかります。

家を売却したい人

家を売却したい人がホームインスペクションを利用することも増えています。

中古住宅を買う側にとっては、やはり家に欠陥や問題がないかどうかが気になるポイントです。購入したあとに問題がみつかって高額なリフォーム費用がかかるということは避けたいところです。

家を売却する前にホームインスペクションをおこなっておけば、家に欠陥や問題がないということを買主にアピールすることができるかもしれません。

もちろん、ホームインスペクションで家に欠陥や不具合が見つかる可能性も大いにあります。

そんな場合でも、買主にきちんと家の問題点を伝えておけば納得した上で家を購入してくれるかもしれません。

ただし、売主自身がホームインスペクションをおこなうと虚偽記載を疑われることもありえます。ホームインスペクション業者とグルになっている可能性だってあるからです。

それを疑われないためにも、家を売却する前にホームインスペクションをおこなう場合は、瑕疵（かし）保険にも加入しておいたほうがいいかもしれません。

瑕疵保険に加入したい人

瑕疵（かし）保険に加入したい人は、ホームインスペクションをおこなう必要があります。

瑕疵（かし）保険というのは、住宅に問題がみつかって改修費やリフォーム費用が必要になったときにその費用がおりる保険のことです。瑕疵保険は国土交通大臣指定された保険法人がおこなっています。

住宅に問題がみつかったら保険料を支払わないといけないので、保険法人としてはすぐに問題がおこりそうな欠陥住宅を加入させるわけにはいきません。

なので、ホームインスペクションも細かくおこなわれることになります。

瑕疵保険に加入するためには保険法人に認定されているホームインスペクション業者に依頼する必要があります。

フラット35の適合証明書を得たい人

フラット35でローンを組みたい人は、ホームインスペクションを利用して適合証明書を得る必要があります。

ただし、小屋裏や床下にも入って機材を使って細かくホームインスペクションをする必要はありません。ホームインスペクションには目で見て診断する目視調査と、機材も使って細かく診断する機材調査の2種類があります。

フラット35の適合証明書を得るだけであれば目視調査になります。

ホームインスペクションのメリットは何か？

第3者に住宅診断をしてもらうので家の本当の状態がわかります

ホームインスペクションの最大のメリットは、第三者に中立的な視点で家の状態をチェックしてもらえるというところです。

中立的な視点というのが大きなポイントです。

家を購入するときに、誰が中立的な立場であなたにアドバイスしてくれるでしょうか？売主でしょうか？仲介会社でしょうか？

売主にしろ仲介会社にしろ家が売れるということが大事なんです。そうしなければ売主はお金を得ることはできないし、仲介会社は仲介手数料を得ることができません。

つまりは、売主も仲介会社も、あなたに家の良い面しか伝えようとしない傾向があります。悪い面は隠そうとする傾向があります。もちろん、すべての売主や仲介会社がそうとは言えません。ただ、そういう傾向があるということです。

そんな中、中立的な立場をとってくれるホームインスペクション業者というのは心強い味方になります。

というのもホームインスペクション業者にとっては、あなたが家を購入しようが見送ろうがどちらでもいいからです。ホームインスペクションをおこなうことであなたから報酬を得ることができます。であれば、あなたのためにキッチリと仕事をこなすだけです。

購入した後のリフォームやリノベーションの計画が立てやすくなります

ホームインスペクションをおこなうと家がどういう状態なのかが詳しくわかります。

断熱材が欠落している部分や、シーリングが劣化している部分、湿気が多くなってしまっている部分、配管から水が少し漏れている部分、などが詳しくわかります。

家を購入したあとのリフォームの計画が立てやすくなります。

例えば、「まずは断熱材が欠落している部分だけ改修しようかな。シーリングは劣化しているけどあと3年ぐらいは大丈夫と言われたから改修するのは3年後にしよう。」とかですね。

リノベーションをする場合も計画が立てやすくなるはずです。

欠陥住宅を購入せずに済みます

ホームインスペクションをおこなうことで、欠陥住宅を購入せずに済みます。

多少の問題ならいいかもしれませんが致命的な欠陥をもつ住宅だってあります。

構造に問題があるときです。

床下の基礎の部分がシロアリに食害されてしまっていたり、湿気によって基礎の部分が腐朽（ふきゅう）していたりとかですね。腐朽というのは木材に菌が繁殖してしまって組織が分解されてしまうことを言います。

また、新築時から構造上の問題を抱えている住宅だってあります。

耐震性を高めるために必要なはずの筋交いが無いとかですね。筋交いというのは、柱と柱の間にたすき掛けのように斜めにはいっている木材のことです。家の建築現場で見たことがある人もいるかもしれません。

建築コストを下げるために筋交いが省かれている住宅というのもあります。

ホームインスペクションをおこなえば構造上の問題点も詳しくわかるので欠陥住宅を購入せずに済みます。

ホームインスペクションのデメリットはなにか？

費用がかかります

ホームインスペクションをおこなうと費用がかかります。

のちほど詳しくお話しますが、ホームインスペクションにはだいたい5万円から10万円ほどの費用がかかります。

中古住宅の購入を検討している場合、2〜３戸の住宅を検討していることだってあるはずです。そうなると、最大３０万円ほどの費用が必要になる可能性があります。

売主のホームインスペクションの場合は虚偽記載もありえます

中立性が売りのホームインスペクションですが、虚偽記載がないとは言い切れません。

特に売主自身がホームインスペクションをおこなっている場合や、仲介会社の紹介によるホームインスペクションをおこなう場合です。

あまり考えたくないかもしれませんが、売主や仲介会社が、検査を甘くしてもらえるようにホームインスペクション業者に依頼している可能性だってあります。

なので、ホームインスペクションをおこなう場合は自分で選んだホームインスペクション業者にお願いするのがオススメです。

もしくは、売主側で瑕疵保険に加入している場合もあります。さきほどもお話しましたが、瑕疵保険に加入するには保険法人に認定された業者によるホームインスペクションが必要です。

売主が瑕疵保険に加入している場合には、中立性の高いホームインスペクションがおこなわれた可能性が高いです。

家のどの部分をチェックする？

ホームインスペクションでは、家のどの部分をチェックするんでしょうか？

屋根

屋根に使われている瓦やスレート、ガルバリウムに損傷がないかチェックします。

ここに損傷があれば雨漏りの原因になってしまいますからね。また、屋根に太陽光パネルが設置されている場合は雨漏りがしやすくなると言われているので、チェックは入念になります。

屋根が塗装されている場合は、塗装の劣化などもチェックします。

雨どいもチェックします。雨どいがズレていたり歪んでいたり詰まっていたりすることもあります。雨どいから地面にまで繋がる配管が外れていることもあります。

小屋裏（屋根裏）

小屋裏というのは屋根裏や天井裏のことです。

ホームインスペクションでは小屋裏にも実際に入ってチェックします。小屋裏は構造材である柱や梁がむき出しになっているので重要な検査ポイントです。

雨漏りしている場合には、木材に濡れた跡があるのでチェックします。また、木材を固定する金具が劣化していたり緩んでいることもあるのでチェックします。断熱材に欠落がないかどうかもチェックします。

外壁

外壁やバルコニーをチェックします。

外壁にヒビがはいっていないか、サッシ部分のシーリングが劣化していないか、外壁の塗料が劣化していないかをチェックします。

外壁の塗料が劣化すると、白い粉が外壁の表面に発生しはじめます。指でなぞると指にチョークが付いたかのようになるのでチョーキング現象と呼んだりします。

バルコニーの防水処理に問題がないか、バルコニーを支えるための構造に問題がないかもチェックします。

室内

室内ももちろんチェックします。

室内については素人でもある程度チェックすることはできますが、ホームインスペクション業者はオートレーザーや水平器などの機材を使って、床が傾いているかどうか、柱や壁が歪んでいないかどうかをチェックします。

雨漏りをしている場所を赤外線サーモグラフィーを使って特定するなどのチェックもおこないます。

床下

床下はホームインスペクションをおこなう上でもっとも重要な場所と言えるかもしれません。

家の構造の基礎や土台がそこにあるからです。

床下では、基礎に亀裂がはいっていないか、湿気が高くはないか、配管はしっかりとしているか、水が漏れてはいないか、シロアリは発生していないか、断熱材が欠損していないか、などをチェックします。

基礎の部分の木材が水分を含んでいないかもチェックします。水分が多いようであれば木材の劣化が早くなってしまいます。

外回り

家そのものだけではなくて、敷地内の構造物もチェックします。

ブロック塀は危険ではないか、玄関に敷き詰められたタイルに剥がれはないかを打診棒などを使ってをチェックします。

どんな機材が使われるのか？

ホームインスペクションにはどんな機材が使われるんでしょうか？

打診棒

機材とは呼べないかもしれませんが、打診棒が使われます。

その名の通り、打って診断するための棒です。

例えば、玄関に敷き詰められたタイルに浮きがないかをチェックする時に使われたりします。タイルに浮きがあると、打ったときの音が弱くなります。目で見ただけでは気づきにくいところでもあります。

そのほかの場所でも、打って診断したいときには打診棒が使われます。

赤外線サーモグラフィー

赤外線を使って、家の壁の中の温度などを調べることができます。

どういうときに使われるのかというと、雨漏りをしている箇所を特定したいときに使われたりします。

雨漏りをしていると、水に濡れた木材の部分は乾燥している部分よりも低くなります。赤外線サーモグラフィーを使って調べると、雨漏りをしている部分が温度が低く表示されるんです。

壁の中がどうなっているのかは目で見ただけではわかりませんが赤外線サーモグラフィーを使うことで雨漏りがどういうルートで発生しているのかを特定することができます。

木材水分計

床下や小屋裏の木材の水分を計るときに使います。

床下の木材の水分を計ることによって、床下の湿気が正常かどうかを判断することができます。もし、木材の水分が多い場合は、床下の湿気が慢性的に高いということになります。そのための対策を考えることができます。

小屋裏では雨漏りによって木材が濡れてしまう可能性があります。小屋裏の木材の水分が高ければ、どこかから雨漏りしている可能性が高いので調べます。

水平器

室内の床が傾いていないかを調べるのが水平器です。人の感覚や、目で見ただけでは気がつかないような床の傾きも、水平器を使えばわかるようになります。

オートレーザー

室内の柱や壁が傾いていたり歪んでいたりしないかを確認するためにオートレーザーを使います。目で見ただけではなかなか気がつかないような傾きや歪みもオートレーザーを使えば気がつけるようになります。言ってみれば、写真を撮るときのグリッドガイドのような役目を果たします。

シロアリ探知機（ターマトラック）

電磁波を使ってシロアリがいるかどうかを確認することができる機材です。木材の中にシロアリがいても目で見ただけではなかなか気がつきにくいです。でも、電磁波を使えば木材の中のシロアリにも気がつくことができます。

費用はどれくらいかかる？

ホームインスペクションにはどれくらいの費用がかかるんでしょうか？

目視調査なら5万円ほど

ホームインスペクションには大きく２つのパターンがあります。

目視調査と機材調査の２つのパターンです。

目視調査というのはその名の通り、目視だけでホームインスペクションをおこないます。機材も使わないし、小屋裏と床下には入りません。

目視調査であれなホームインスペクションの費用は約5万円ほどになります。

機材調査なら10万円ほど

機材を使った調査であれば約10万円ほどになります。

細かく住宅診断するための機材を使いつつ、小屋裏と床下にも実際に入って調査します。小屋裏と床下の状況は家の状態を知る上でとても重要な部分です。

ホームインスペクションをおこなうのであれば10万円ほどかかりますが機材調査のほうがオススメです。購入した後に、床下に問題が見つかったとしたら悔しい思いをすることになりかねません。

どのタイミングでおこなうのがいい？

ホームインスペクションはどのタイミングでおこなうのがいいんでしょうか？

申込後の売買契約前がベスト

ホームインスペクションをおこなうのは、買付証明書を提出した後、つまりは買いたいという申込をした後、不動産売買契約をする前がベストです。

というのも、買いたいという申込をしなければ売主にホームインスペクションをおこなってもいいかどうかの交渉をすることが難しいからです。あなたとしても、実際に買う気がない住宅でホームインスペクションをおこなおうという気はあまり起こらないのではないでしょうか。

不動産売買契約を結んでしまうと、ホームインスペクションをおこなって欠陥や不具合が見つかったとしても売買契約を取り消すことは難しくなってしまいます。

そう考えると、ホームインスペクションをおこなうベストのタイミングは、買いたいという申込をした後、不動産売買契約を結ぶ前です。

どんな資格を持っている人に頼むのがいいのか？

ホームインスペクションはどんな資格を持っている人に頼むのがいいんでしょうか？

住宅診断士という国家資格はありません

実は、住宅診断士という国家資格はありません。

NPO法人である日本ホームインスペクターズ協会が独自にJSHI公認ホームインスペクターと呼ばれる民間資格を提供していますが、国家資格ではありません。

建築士の資格を持った人がベター

ホームインスペクションを頼むなら建築士の資格を持った人にお願いするのがベターです。

家を診断するためには、家の構造などについても熟知している必要があります。例えば、欠陥住宅では耐震性を高めるための筋交いが省かれていることがあったりします。

住宅を設計するための知識がなければ、筋交いが省かれていたとしても気づかない可能性もあります。すでに存在する柱や梁の劣化には気がつくことができても、有るべきはずの筋交いが無いことに気がつくのは難しいです。

瑕疵保険の窓口になっている業者がオススメ

国家資格である建築士の資格を保有していることがベストですが、瑕疵保険法人の窓口になっている業者であれば問題ありません。

というのも瑕疵保険法人としては、チェックの甘いホームインスペクションをされてしまうと雨漏りやシロアリ被害などのトラブルが発生しやすくなってしまいます。支払うべき保険料も増えてしまいます。

なので、瑕疵保険というのは瑕疵保険法人が認定した業者にホームインスペクションをおこなってもらわなければ加入できないことになっています。

新築でもおこなったほうがいい？

ホームインスペクションは新築でもおこなったほうがいいんでしょうか？

欠陥住宅を購入することを防ぐことができます

新築の場合は、ホームインスペクションをおこなう必要はないと思うかもしれません。

でも、実は新築のときでもホームインスペクションはおこなったほうがいいです。新築でも欠陥住宅である可能性は大いにあるからです。

もちろん、雨漏りやシロアリ被害などはないはずです。シーリングの劣化や外壁塗装の劣化などもないはずです。

でも、構造に問題がある可能性があります。床下の基礎のコンクリートの部分が足りていないということもありますし、耐震性を高めるための筋交いが足りないということもありえます。

マンションでもおこなったほうがいい？

ホームインスペクションはマンションでもおこなったほうがいいんでしょうか？

共用部分や管理状況のチェックもおこなわれます

マンションの場合は、戸建てほどにはホームインスペクションの重要性は高くありません。

でもおこなう意味はあります。マンションのホームインスペクションでは、床下や小屋裏のチェックというものがありません。その代わり、共用部分やマンションの管理状態のチェックがはいります。

マンションでも、水回りの配管のチェックや、床の傾き、柱や壁の傾きや歪みがないかのチェックがおこなわれます。

戸建てのホームインスペクションよりも費用が安くなるので、おこなう価値はあるのではないでしょうか。

ホームインスペクションにかかる時間は？

ホームインスペクションにはどれくらいの時間がかかるんでしょうか？

一般的な戸建てで3時間

一般的な戸建住宅。広さ30坪ぐらいの戸建ての場合は約3時間ほどかかります。

家を診断するための機材を使って、小屋裏にも床下にも入ってホームインスペクションをおこなう場合にかかる時間です。

目視調査なら1時間

機材を使わずに、小屋裏と床下も点検口からも目視という場合には1時間ほどになります。

まとめ

ホームインスペクションを利用するべきはこんな人です。

特に、中古住宅を購入しようと思っている人は必ずホームインスペクションをおこなうことをオススメします。

住宅というのは構造が壁や屋根や床に隠れてしまっているので、室内からはどんな状態になっているのかが確認することができません。

でも、住宅というのは365日雨風にさらされます。経年劣化もするのでどこかしらに必ず問題は発生します。中古住宅であれば必ずどこかしらに問題はあるはずです。例えば、サッシのシーリングの劣化などです。

シーリングの劣化程度であればまだいいのですが、気づかない雨漏りが発生しているという可能性だってあります。床下に湿気が溜まってしまっている可能性だってあります。

そういった可能性を解消するためにも、中古住宅を購入する前にホームインスペクションをおこなっておくことは大事なのではないでしょうか。

 

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投稿者プロフィール

山河直純住宅不動産研究家
一級建築士受験資格保有。建築家が設計した住宅、築40年以上のヴィンテージマンション、ハウスメーカーの住宅などなど、住宅全般をこよなく愛しています。特に狭小住宅好き。

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